🏙️ 簡介香港地產代理業

1. 《香港物業報告》每年回顧前一年的物業市場，並載有樓宇落成、入住率、空置率、售價及租金等統計數字。該報告由哪個機構出版？

1. 土地註冊處
2. 公司註冊處
3. 差餉物業估價署
4. 稅務局印花稅署
5. 地產代理監管局

《地產代理法律及實務研習指南》第1部分第24段指出，差餉物業估價署每年出版《香港物業報告》，回顧前一年的物業市場，載有樓宇落成、入住率、空置率、售價及租金等統計數字。土地註冊處負責土地登記冊及文書的查冊（第10段）；公司註冊處提供有限公司的資料（第15段）；稅務局印花稅署為租賃協議、買賣協議和轉讓契加蓋印花（第16段）；監管局是規管地產代理業的法定機構，並不出版該報告。

2. 根據《地產代理法律及實務研習指南》，以下哪些描述符合1950年代至1960年代香港地產代理的情況？ (i) 多數地產代理是沒有職員或辦公室的一人公司 (ii) 不少生意在茶室進行，代理聚集交換消息及洽談物業買賣 (iii) 代理草擬的協議不少內容自相矛盾，有欠周全 (iv) 買賣的物業多是個別住宅單位，而非建築地皮和樓宇

1. 只有 (i) 和 (ii)
2. (i)、(ii)、(iii) 和 (iv)
3. 只有 (i)、(ii) 和 (iv)
4. 只有 (ii)、(iii) 和 (iv)
5. 只有 (i)、(ii) 和 (iii)

《地產代理法律及實務研習指南》第1部分第3段指出，1950至1960年代多數地產代理是沒有職員或辦公室的一人公司，生意多在茶室進行，代理在該處交換消息及洽談物業買賣，而他們草擬的協議不少內容自相矛盾，有欠周全，所以(i)、(ii)和(iii)正確。當時買賣的多是建築地皮和樓宇，而不是個別單位，所以(iv)不正確。只有(i)和(ii)的組合遺漏了(iii)；其餘三個組合都包含不正確的(iv)。

3. 根據《地產代理條例》第5條，以下哪項屬於地產代理監管局的主要職能？

1. 處理居者有其屋單位取消轉讓限制的申請
2. 保存土地登記冊及提供土地查冊服務
3. 徵收政府地稅和差餉，並提供物業資訊網服務
4. 規管與管制地產代理及營業員的營業
5. 為買賣雙方擬備正式買賣協議及轉讓契約

《地產代理條例》第5(a)條規定，監管局的主要職能包括規管與管制地產代理及營業員的營業。保存土地登記冊及提供查冊服務屬土地註冊處；徵收政府地稅和差餉屬差餉物業估價署；處理居者有其屋單位取消轉讓限制的申請屬房屋署；正式買賣協議及轉讓契約一般由代表買賣雙方的律師準備，並非監管局的職能。

4. 海景地產代理有限公司的持牌營業員正協助林小姐購買翠綠花園的一個住宅單位。賣方是一間有限公司，林小姐想查閱該公司本身的資料。根據《地產代理法律及實務研習指南》，營業員應建議她向哪個機構索取有關資料？

1. 公司註冊處
2. 稅務局印花稅署
3. 差餉物業估價署
4. 地產代理監管局
5. 土地註冊處

《地產代理法律及實務研習指南》第1部分第15段指出，有關有限公司的資料可向公司註冊處索取。土地註冊處的查冊顯示土地所有權、已登記的產權負擔及交易（第10段），並不是公司本身的資料；稅務局印花稅署負責為租賃協議、買賣協議和轉讓契加蓋印花（第16段）；差餉物業估價署提供實用面積、許可用途及落成年份等物業資料（第11段）；監管局是規管地產代理業的法定機構，並不提供有限公司的資料。

5. 根據《地產代理法律及實務研習指南》，在土地註冊處進行土地查冊，通常會顯示以下哪些資料？ (i) 土地的所有權 (ii) 已登記的產權負擔 (iii) 住宅物業的實用面積及落成年份 (iv) 有關有限公司的資料 (v) 年期超過三年的租約等交易

1. 只有 (i) 和 (ii)
2. 只有 (iii) 和 (iv)
3. 只有 (i)、(iii) 和 (iv)
4. 只有 (i)、(ii) 和 (v)
5. (i)、(ii)、(iii)、(iv) 和 (v)

《地產代理法律及實務研習指南》第1部分第10段指出，土地查冊會顯示土地所有權、已登記的產權負擔及所有交易（如年期超過三年的租約），所以(i)、(ii)和(v)正確。住宅物業的實用面積及落成年份可從差餉物業估價署的物業資訊網取得（第11段），有限公司的資料則向公司註冊處索取（第15段），所以(iii)和(iv)不屬於土地查冊的內容。只有(i)和(ii)的組合遺漏了(v)；其餘三個組合都包含(iii)或(iv)。

6. 根據《地產代理法律及實務研習指南》，地產代理監管局於哪一年成立？

1. 1993年
2. 1994年
3. 1999年
4. 1997年
5. 2005年

《地產代理法律及實務研習指南》第1部分第32段指出，《地產代理條例》於1997年5月21日獲前立法局通過，監管局於1997年11月1日成立。1993年是政府委任監察地產代理工作小組的年份（第31段）；1994年是工作小組發表報告的年份（第32段）；1999年是發牌制度開始實施的年份（第9段）；2005年是監管局推出自願參與的持續專業進修計劃的年份（第9段）。

7. 根據《地產代理法律及實務研習指南》，在1997年《地產代理條例》制定前，任何人只須具備以下哪項條件，便可經營地產代理業？

1. 通過資格考試
2. 取得監管局批准
3. 持有地產代理牌照
4. 向土地註冊處登記
5. 持有商業登記證

《地產代理法律及實務研習指南》第1部分第29段指出，1997年《地產代理條例》制定前，香港並沒有任何法例監管地產代理的營運，凡持有商業登記證的人士都可以經營地產代理。資格考試及牌照是條例制定後才實施的規定（第9及34段）；監管局於1997年11月1日才成立（第32段），當時並無須取得其批准；向土地註冊處登記亦不是當時經營地產代理的條件。

8. 根據《地產代理法律及實務研習指南》，以下哪些關於二次世界大戰後至1950年代香港物業市場的描述是正確的？ (i) 自1947年起，分開出售多層大廈單位的做法漸趨普遍 (ii) 預售樓花的做法開始出現，買家可分期支付樓價 (iii) 1952年韓戰爆發後，聯合國對中國實施禁運，香港拒絕遵循，經濟因而不受影響 (iv) 1957年政府制訂法例，禁止樓花的售賣

1. 只有 (i)、(iii) 和 (iv)
2. 只有 (i) 和 (iii)
3. 只有 (ii) 和 (iv)
4. 只有 (i) 和 (ii)
5. 只有 (ii)、(iii) 和 (iv)

《地產代理法律及實務研習指南》第1部分第1段指出，自1947年起分開出售多層大廈單位的做法漸趨普遍，預售樓花的做法亦開始出現，買家可分期支付樓價，所以(i)和(ii)正確。1952年聯合國實施禁運，香港遵循禁運，經濟大受影響，所以(iii)不正確；1957年政府制訂的法例是管制樓花的售賣，而不是禁止，所以(iv)不正確。其餘組合都包含(iii)或(iv)。

9. 黃先生計劃透過海景地產代理有限公司的持牌營業員購買一個二手住宅單位，但他需要按揭貸款。根據《地產代理法律及實務研習指南》，該營業員在按揭方面通常擔任以下哪項角色？

1. 代銀行審批客戶的按揭貸款申請，並釐定貸款額
2. 為客戶擬備按揭契約，並安排銀行簽署該按揭契約
3. 以地產代理公司的名義，直接向客戶批出按揭貸款
4. 提供按揭資料，並介紹客戶到銀行申請貸款
5. 要求客戶先向土地註冊處申請按揭貸款批核

《地產代理法律及實務研習指南》第1部分第19段指出，大部分買家需要按揭貸款，而貸款多數由銀行提供，持牌人在向客戶提供按揭資料和介紹客戶到銀行申請按揭貸款的過程中擔任重要角色。審批貸款及釐定貸款額是銀行的工作；按揭契約一般由代表律師準備（第18段），並非營業員的工作；貸款多數由銀行而非地產代理公司提供；按揭貸款亦不是向土地註冊處申請批核。

10. 在新建樓宇的買賣中，《地產代理法律及實務研習指南》所稱的「街客」是指哪類買家？

1. 獲發展商邀請，在公開發售前優先揀選單位的買家
2. 未經持牌人介紹，看到發展商廣告後對單位感興趣的買家
3. 經銀行轉介，向發展商申請按揭貸款購買單位的買家
4. 以有限公司名義，同時購入同一發展項目內多個單位的買家
5. 按分期付款安排，向發展商預先購買未落成單位的買家

《地產代理法律及實務研習指南》第1部分第26段指出，新建樓宇的買家多為「街客」，即事前未經持牌人介紹該物業，但看到發展商的廣告後對物業感興趣的人。獲發展商邀請優先揀選單位，說的是買家取得揀樓機會的方式，與是否經持牌人介紹無關；分期支付樓價是預售樓花的付款安排（第1段）；經銀行轉介或以公司名義購入多個單位，都只描述融資或購買方式，不是街客的定義。

11. 列出住宅租賃協議詳情的表格CR109，須遞交哪個政府部門？

1. 土地註冊處
2. 稅務局印花稅署
3. 差餉物業估價署
4. 地產代理監管局
5. 公司註冊處

《地產代理法律及實務研習指南》第1部分第11段指出，列出住宅租賃協議詳情的表格CR109須遞交差餉物業估價署；《業主與租客(綜合)條例》第119L(1)條亦規定，業主須向署長（即差餉物業估價署署長）提交指明格式的通知書。稅務局印花稅署是為租賃協議、買賣協議和轉讓契加蓋印花的部門（第16段），並不是接收該表格的部門；土地註冊處負責土地查冊（第10段）；監管局是規管地產代理業的法定機構；公司註冊處提供有限公司的資料（第15段）。

12. 根據《地產代理法律及實務研習指南》，以下哪些是地產代理行業愈趨專業化的相關因素？ (i) 持牌人須先通過資格考試，才有資格申領牌照 (ii) 處理住宅物業買賣時，持牌人須採用指定表格向客戶提供物業資料 (iii) 違反《地產代理條例》或其附屬法例的持牌人，須受到紀律處分 (iv) 持牌人只須遵守《地產代理條例》，毋須遵守《操守守則》

1. 只有 (i) 和 (ii)
2. 只有 (ii) 和 (iv)
3. 只有 (ii)、(iii) 和 (iv)
4. 只有 (i)、(iii) 和 (iv)
5. 只有 (i)、(ii) 和 (iii)

《地產代理法律及實務研習指南》第1部分第34段指出，持牌人須先通過資格考試、取得若干學歷資格並符合適當人選準則，才有資格申領牌照；處理住宅物業買賣時，須採用指定表格向客戶提供物業資料；違反《地產代理條例》或其附屬法例者須受到紀律處分，所以(i)、(ii)和(iii)正確。持牌人履行職責時，亦須遵守《操守守則》及其他法例，所以(iv)不正確。只有(i)和(ii)的組合遺漏了(iii)；其餘三個組合都包含不正確的(iv)。

13. 根據《地產代理法律及實務研習指南》，成立一手住宅物業銷售監管局的目的是甚麼？

1. 確保《一手銷售條例》能夠有效地實施
2. 保存土地登記冊並提供土地查冊服務
3. 處理居者有其屋單位的轉讓限制申請
4. 規管地產代理及營業員的營業
5. 徵收政府地稅及差餉，並提供物業資訊網服務

《地產代理法律及實務研習指南》第1部分第23段指出，一手住宅物業銷售監管局的成立是為了確保《一手銷售條例》能夠有效地實施。規管與管制地產代理及營業員的營業是地產代理監管局的主要職能（《地產代理條例》第5(a)條）；保存土地登記冊屬土地註冊處（第10段）；處理居者有其屋單位取消轉讓限制的申請屬房屋署（第14段）；徵收政府地稅和差餉屬差餉物業估價署（第11段）。

14. 根據《地產代理法律及實務研習指南》，買賣雙方對地產代理有若干期望，客戶亦期望享有若干權利。以下哪項並非指南所列的期望？

1. 具備足夠的法律知識及其他有關物業買賣的知識
2. 服務欠佳時，客戶有權申述、投訴及要求賠償
3. 向客戶提供有關物業的準確資料，不作失實陳述
4. 盡應有的謹慎及努力，保障客戶的權益
5. 為盡快成交而向客戶施壓，促其作出決定

《地產代理法律及實務研習指南》第1部分第33段指出，買賣雙方期望地產代理具備足夠的法律知識及其他有關物業買賣的知識、向客戶提供準確的物業資料、盡應有的謹慎及努力以保障客戶的權益，並給予客戶充足時間和自由作出決定，不作出不當的影響或強逼客戶；此外，服務欠佳時，客戶亦期望有申述、投訴及要求賠償的權利。其餘四個選項都是指南所列的期望；為盡快成交而向客戶施加壓力，正與給予客戶時間和自由作出決定、不強逼客戶的期望相反。

15. 海景地產代理有限公司獲發展商委託，銷售翠綠花園新建樓宇的單位。林小姐看到發展商的廣告後，自行前往示範單位參觀，其後同意由海景地產代理有限公司同時代表她和發展商行事。根據《地產代理法律及實務研習指南》，海景地產代理有限公司在這情況下應如何為林小姐提供服務？

1. 安排林小姐參觀示範單位，但不與她磋商銷售條款
2. 只向林小姐派發發展商就各單位提供的相同物業資料
3. 繼續只代表發展商行事，不為林小姐提供地產代理服務
4. 為林小姐提供與二手物業市場相同的全面地產代理服務
5. 把林小姐轉介到發展商的銷售處，由發展商跟進購買手續

《地產代理法律及實務研習指南》第1部分第26段指出，在大部分新建樓宇的買賣中，持牌人只為發展商行事；然而，如果持牌人同時代表發展商和買家，就必須像在二手市場般，提供全面的地產代理服務（服務內容見第28段）。本案中海景地產代理有限公司已同意同時代表林小姐，所以不能繼續只代表發展商而不為她服務，亦不能只派發發展商就各單位提供的相同物業資料；只安排參觀示範單位而不磋商條款，或只把她轉介到發展商的銷售處，都不足以構成全面的地產代理服務。

16. 根據《地產代理法律及實務研習指南》，持牌人在二手物業市場通常提供以下哪些服務？ (i) 促銷物業，並向客戶介紹有意買賣或租賃物業的人士 (ii) 安排參觀及視察物業 (iii) 為客戶索取及提供物業資料 (iv) 磋商買賣或租賃條款，並草擬及安排客戶簽訂初步買賣協議或初步租賃協議 (v) 擬備正式買賣協議、轉讓契約及按揭契約

1. 只有 (i) 和 (ii)
2. 只有 (i)、(ii)、(iii) 和 (iv)
3. 只有 (i)、(ii) 和 (v)
4. 只有 (ii)、(iv) 和 (v)
5. 只有 (iii) 和 (v)

《地產代理法律及實務研習指南》第1部分第25及28段指出，持牌人的服務包括促銷物業及介紹有意買賣或租賃的人士、安排參觀及視察物業、索取及提供物業資料、磋商買賣或租賃條款，以及草擬並安排客戶簽訂初步買賣協議或初步租賃協議，所以(i)至(iv)正確。正式買賣協議、轉讓契約及按揭契約一般由買賣雙方的代表律師準備（第18段），所以(v)不正確。只有(i)和(ii)的組合遺漏了(iii)和(iv)；其餘三個組合都包含不正確的(v)。

17. 根據《地產代理法律及實務研習指南》，1990年代後期金融風暴後，發展商銷售樓花的通常做法是甚麼？

1. 自行銷售其物業，不聘用地產代理
2. 把樓花交由律師事務所代為銷售
3. 先向銀行出售樓花，再由銀行轉售予買家
4. 委託地產代理促銷樓花，並向代理支付佣金
5. 要求地產代理先購入樓花，然後轉售予買家

《地產代理法律及實務研習指南》第1部分第20段指出，1990年代後期的金融風暴前，發展商通常自行銷售其物業；金融風暴後，發展商通常的做法變成委託地產代理促銷樓花，並向提供服務的代理支付可觀的佣金（另見第7段）。自行銷售是風暴前的做法；律師的角色是為交易雙方擬備正式買賣協議、轉讓契約及按揭契約（第18段），銀行的角色是提供按揭貸款（第19段），兩者都不是發展商銷售樓花的渠道；地產代理是收取佣金提供促銷服務，並非先購入樓花再轉售。

18. 根據《地產代理法律及實務研習指南》，以下哪些關於地產代理業與其他專業及行業的關係的描述是正確的？ (i) 正式買賣協議、轉讓契約及按揭契約一般由持牌人替買賣雙方擬備 (ii) 持牌人不時要到印花稅署為客戶的租賃協議、買賣協議和轉讓契約安排加蓋印花 (iii) 持牌人應建議客戶就物業交易徵詢律師的法律意見 (iv) 物業管理的質素不會影響物業價值

1. 只有 (i) 和 (ii)
2. 只有 (iii) 和 (iv)
3. 只有 (ii) 和 (iii)
4. 只有 (i)、(ii) 和 (iv)
5. 只有 (i)、(iii) 和 (iv)

《地產代理法律及實務研習指南》第1部分第16及18段指出，持牌人不時要到稅務局的印花稅署為客戶的租賃協議、買賣協議和轉讓契安排加蓋印花，並應建議客戶徵詢律師的法律意見，所以(ii)和(iii)正確。正式買賣協議、轉讓契約及按揭契約一般由代表買賣雙方的律師準備，而不是持牌人（第18段），所以(i)不正確；物業管理的質素會影響物業價值（第22段），所以(iv)不正確。其餘組合都包含(i)或(iv)。

19. 根據《地產代理法律及實務研習指南》，以下哪些關於《一手住宅物業銷售條例》的描述是正確的？ (i) 該條例於2013年4月29日全面實施 (ii) 該條例旨在提高透明度，並將違反強制性規定訂為刑事罪行 (iii) 該條例的條文只適用於發展商，不適用於地產代理 (iv) 持牌人銷售一手住宅物業時，須遵守該條例有關推廣活動及提供物業資料的規定

1. 只有 (i) 和 (iii)
2. 只有 (ii) 和 (iv)
3. 只有 (i)、(ii) 和 (iv)
4. 只有 (i)、(ii) 和 (iii)
5. 只有 (i)、(iii) 和 (iv)

《地產代理法律及實務研習指南》第1部分第23及27段指出，《一手銷售條例》於2013年4月29日全面實施，目的包括提高透明度及將違反強制性規定訂為刑事罪行；其部分條文不但適用於發展商，還適用於包括地產代理在內的其他人士，持牌人須遵守其有關推廣活動及提供物業資料的規定，所以(i)、(ii)和(iv)正確。(iii)不正確，因為該條例的條文亦適用於地產代理。只有(ii)和(iv)的組合遺漏了(i)；其餘三個組合都包含不正確的(iii)。

20. 根據《地產代理法律及實務研習指南》，以下哪些屬於香港地產代理行業由1980年代至1990年代的發展？ (i) 1980年代初，市場引入佣金制度，令職員可分享其處理買賣的佣金 (ii) 1980年代末，地產代理公司的運作開始電腦化 (iii) 1995年，其中一家大型地產代理公司在香港聯合交易所掛牌上市 (iv) 1997至1998年的亞洲金融風暴造成地產代理業合併，汰弱留強

1. (i)、(ii)、(iii) 和 (iv)
2. 只有 (i) 和 (iii)
3. 只有 (ii) 和 (iv)
4. 只有 (i)、(ii) 和 (iii)
5. 只有 (i) 和 (ii)

《地產代理法律及實務研習指南》第1部分第5、6及7段指出，1980年代初市場引入佣金制度，令職員可分享所處理買賣的佣金；1980年代末地產代理公司的運作開始電腦化；1995年一家大型地產代理公司在香港聯合交易所掛牌上市；1997至1998年的亞洲金融風暴造成地產代理業合併，汰弱留強。四項描述均正確；其餘組合各遺漏至少一項：只有(i)和(ii)遺漏(iii)和(iv)，只有(i)和(iii)遺漏(ii)和(iv)，只有(ii)和(iv)遺漏(i)和(iii)，只有(i)、(ii)和(iii)遺漏(iv)。