本單元介紹與地產代理工作有關的建築物知識、物業分類及物業管理：政府租契及其條件、城市規劃、《建築物條例》、現有建築物及違建工程、地盤及發展密度、公契及《建築物管理條例》。內容屬課程的標準概念，以術語和原則為主，主要依據《地產代理法律及實務研習指南》第5部分（下文簡稱「指南」）；法律內容以2027年3月1日生效的條文為準。本單元屬地產代理資格考試及營業員資格考試的範圍。本筆記為原創的模擬練習資料，並非地產代理監管局的官方文件。
1. 根據研習指南，政府透過拍賣或招標出售土地時，業主所簽訂的合約屬於下列哪一種政府租契條件？
《地產代理法律及實務研習指南》第5部分第2段指出，賣地條件是政府透過拍賣或招標出售土地時，業主所簽訂的合約。批地條件用於以特別用途批地，例如以私人協約方式批予公用事業公司（第3段）；換地條件在業主以現有土地交換另一幅土地時發出（第4段）；重批條件在現有政府租契屆滿或遺失時發出（第5段）；發展條件只是賣地條件內特別條件的其中一項，要求承租人按《建築物條例》及《城市規劃條例》發展土地（第9段），並非一種獨立的政府租契條件。
2. 某幅土地的現有政府租契已經屆滿，業主獲政府批出新批地書。根據研習指南，政府會就此發出下列哪一種條件？
《地產代理法律及實務研習指南》第5部分第5段指出，現有政府租契屆滿而業主獲得新的批地書時，會發出重批條件；現有政府租契遺失時，亦可發出重批條件。賣地條件用於拍賣或招標售地（第2段），批地條件用於以特別用途批地（第3段），換地條件用於業主以現有土地交換另一幅土地（第4段）；發展條件則只是賣地條件內特別條件的其中一項（第9段），並非一種獨立的政府租契條件，均與租契屆滿後重新批地的情況不同。
3. 根據研習指南，賣地條件對土地「擁有人」的權益有何影響？
《地產代理法律及實務研習指南》第5部分第1段說明，賣地條件起初形成合約權利及責任，給予將成為土地「擁有人」的人士一項衡平法權益；擁有人履行該等責任後，合約權利即變成土地的法定產業權。因此，次序顛倒的說法不正確；起初的權益並非地役權；履行責任後亦不是轉為地役權或永久業權。
4. 以下哪些事宜是賣地條件的一般條件通常會涉及的？ (i) 拍賣以投標價高者得，並於中標後立即簽署協議備忘錄 (ii) 簽署協議備忘錄時支付訂金，地價餘額通常於二十八日內支付 (iii) 若不遵守條件，政府有權重收土地，並須就土地的任何改善作出補償 (iv) 業主有責任在整個年期內繳納地稅
《地產代理法律及實務研習指南》第5部分第8段列出賣地條件一般條件通常涉及的事宜，包括投標價高者得、簽署協議備忘錄時支付訂金並通常於二十八日內支付地價餘額，以及在整個年期內繳納地稅。(iii) 不正確：不遵守條件時政府有權重收土地，但不會就土地的任何改善作出補償。因此，包含 (iii) 的組合均不正確，而只有 (i) 和 (ii) 的組合則遺漏了繳納地稅的責任。
5. 根據研習指南，賣地條件的特別條件中，大部分建築規約要求承租人在多長時間內發展有關土地？
《地產代理法律及實務研習指南》第5部分第9段指出，特別條件中的建築規約用以確保土地於指定時間內發展，大部分建築規約要求於四十八個月內發展，只有非常大型的發展項目才可能獲給予較長時間。三十六個月是丁屋在批地後通常須建成的期限（第12段），與建築規約無關；二十四個月、六十個月及七十二個月均不是指南所述的一般期限。
6. 黃先生是一間發展公司的負責人，該公司透過賣地條件取得一幅土地，現正興建「翠綠花園」。工程尚未完成，賣地條件的一般及特別條件亦未全部履行，但黃先生希望提前預售大廈內未建成的單位（樓花）。他須根據「同意方案」向下列哪位人員申請同意銷售？
《地產代理法律及實務研習指南》第5部分第9段指出，賣地條件的特別條件禁止發展商在遵守所有一般及特別條件之前銷售任何單位，但經地政總署署長事先書面同意，可提前銷售；發展商擬預售未建成單位（樓花）時，須根據「同意方案」向地政總署署長申請同意銷售。建築事務監督（屋宇署署長）負責批准建築圖則及發出佔用許可證，規劃署署長負責規劃事宜，土地註冊處處長負責土地文件的註冊，消防處處長負責消防事宜，四者均不是同意方案下的審批人。
7. 根據研習指南，以下哪項關於新界「丁屋」政策的陳述是不正確的？
《地產代理法律及實務研習指南》第5部分第12段說明，丁屋政策下，年滿十八歲、能從父系追溯祖先為一八九八年認可鄉村居民的男性原居村民，可申請以象徵式的地價、私人協約方式批地，並附帶若干轉讓限制，丁屋通常須於批地後三十六個月內建成，高度不得超過三層或8.23米。地價屬象徵式，而非按批地時的市價繳付，因此該項陳述不正確，其餘陳述均與該段相符。
8. 根據研習指南，買賣由「祖」或「堂」持有的新界土地時，持牌人在建議買家購買該物業前，應要求賣家出示下列哪項文件？
《地產代理法律及實務研習指南》第5部分第14段指出，「祖」或「堂」的土地屬華人習俗信託，由註冊司理代表所有宗族成員持有，任何出售均須取得民政事務專員代表民政事務局局長發出的同意；持牌人在建議買家購買前，應要求賣家出示該同意書，如同意書有時間限制，則應確保仍然有效。佔用許可證關乎新建築物可否佔用，規劃許可關乎土地用途，物業估價證明書及業權註冊證明書亦不是出售這類土地所需的同意文件。
9. 根據《政府租契條例》第6條，享有可續期政府租契所載續期權利的人，是指下列哪一類人士？
《政府租契條例》第6條規定，享有續期權利的人，是指在政府租契期滿日期於土地註冊處註冊為該政府租契所涉地段的擁有人或擁有人之一的人（有多名擁有人時，該等人士均享有該權利）。首次獲批租契的原承租人、實際居住的人、最後提出續期申請的人，以及繳付地稅的人，均不是該條所訂的準則。
10. 根據《政府租契條例》第7條，每份新政府租契均須當作符合下列哪些描述？ (i) 年期與可續期政府租契的續期但書所指明的年期相同 (ii) 在可續期政府租契的年期期滿時緊接生效 (iii) 向享有續期權利的多名人士，授予與他們原有相同的土地份數及權益 (iv) 年期由政府在批出新租契時另行訂定
《政府租契條例》第7條規定，新政府租契的年期須與可續期政府租契的續期但書所指明的年期相同，須在可續期政府租契的年期期滿時緊接生效，並向多於一名享有續期權利的人士授予他們原有的相同土地份數及權益。(iv) 不正確，因為新租契的年期並非由政府另行訂定。因此，包含 (iv) 的組合均不正確，而包含全部四項的組合亦因 (iv) 而不正確。
11. 在分區計劃大綱圖或發展審批地區圖的註釋中，「第一欄用途」是指：
《地產代理法律及實務研習指南》第5部分第22段說明，分區計劃大綱圖及發展審批地區圖的註釋列明有關地帶經常准許的用途（第一欄用途），以及須經城規會許可的其他用途（第二欄用途）。因此，須經城規會許可的用途屬第二欄用途；須經地政總署署長同意、須經屋宇署署長批准，或只可在特定期間內使用的說法，均不是第一欄用途的定義。
12. 根據研習指南，分區計劃大綱圖的草圖須經下列哪項程序，才成為「核准圖則」？
《地產代理法律及實務研習指南》第5部分第19段指出，分區計劃大綱圖的草圖獲行政長官會同行政會議批准後，即成為核准圖則。草圖在執行上由規劃署繪製，交城規會審批（第16段），規劃署署長並無簽署核准圖則的角色；立法會、地政總署署長及屋宇署署長亦不是批准分區計劃大綱圖草圖的機構。
13. 黃先生擬在「翠綠花園」旁一幅劃為住宅用途的地段開設零售店。根據該地帶的註釋，「零售店」列於第二欄用途，而註釋的備註並無其他限制。黃先生應如何處理？
《地產代理法律及實務研習指南》第5部分第23段指出，建議作出第二欄用途或發展，須根據《城市規劃條例》第16條向城規會申請規劃許可；《城市規劃條例》第16(1)條亦訂明，許可申請須向城規會提出。該用途並非經常准許的用途，所以不可直接開設零售店。屋宇署署長（建築事務監督）處理建築圖則，地政總署署長處理地契事宜，兩者都不是批給規劃許可的機構；圖則及其註釋由城規會審批（第16段），規劃署署長並無把用途改列為第一欄用途的角色。
14. 根據《城市規劃條例》第16條，城規會須於收到規劃許可申請後多久內，在會議上考慮該申請？
《城市規劃條例》第16(3)條規定，城規會須於收到申請的兩個月內在會議上考慮該申請，並可批給或拒絕批給所申請的許可（研習指南第5部分第25段亦然）。半個月、一個月、三個月及六個月均不是條例所訂的期限。
15. 根據《城市規劃條例》第21條，在發展審批地區的圖則有效期間，下列哪些發展不屬於違例發展？ (i) 屬現有用途的發展 (ii) 已向城規會提交規劃許可申請但尚未獲批給許可的發展 (iii) 根據關於該地區最近期圖則獲許可的發展 (iv) 已獲屋宇署署長批准建築圖則的發展
《城市規劃條例》第21(1)條規定，在發展審批地區的圖則有效期間，除非發展屬現有用途、根據關於該地區最近期圖則獲許可，或已根據第16條獲批給許可，否則不得進行或繼續發展，違反者即屬犯罪（研習指南第5部分第20段）。已提交申請但尚未獲批的發展，以及僅獲屋宇署署長批准建築圖則的發展，都不屬上述例外情況；《建築物條例》第14(2)條亦訂明，批准圖則並不豁免任何成文法則的條文。因此，包含 (ii) 或 (iv) 的組合均不正確。
16. 根據《建築物條例》，「建築事務監督」是指誰？
《建築物條例》第2條訂明，「建築事務監督」指屋宇署署長；研習指南第5部分第27段亦指出，該條例由以屋宇署署長（又稱建築事務監督）為首的屋宇署負責執行。地政總署、水務署、渠務署及路政署是屋宇署審批建築圖則時徵詢意見的部門（第36段），其署長並非建築事務監督。
17. 根據《建築物條例》第21條，新建築物除被不多於2名管理員佔用外，須先獲建築事務監督就該建築物發出下列哪項文件，方可佔用？
《建築物條例》第21(1)條規定，任何新建築物除被不多於2名管理員佔用外，須在建築事務監督已就該建築物發出佔用許可證，或已發出有效期尚未屆滿亦未被撤銷的臨時佔用許可證後，方可佔用（研習指南第5部分第38段）。完成規定事項證明書（完工證）證明已遵守租契或批地文件的條件，並非第21條所指的佔用文件；新界小型屋宇的豁免證明書顯示有關屋宇獲准無須遵守《建築物條例》的若干規定；對展開工程的書面同意及對圖則的書面批准，則屬《建築物條例》第14條所訂、工程展開前的程序。
18. 根據《建築物條例》，名列認可人士名冊的人士，可以下列哪些專業身分註冊？ (i) 建築師 (ii) 工程師 (iii) 測量師 (iv) 律師
《建築物條例》第2條訂明，認可人士是名列根據第3(1)條備存的認可人士名冊，並以建築師、工程師或測量師身分註冊的人士（研習指南第5部分第27段）。律師並非認可人士名冊所列的專業身分。因此，包含 (iv) 的組合均不正確，而遺漏其中一類專業人士的組合亦不完整。
19. 根據《建築物條例》，「擁有人」包括下列哪些人士？ (i) 根據租契直接從政府取得而持有處所的人 (ii) 已簽訂臨時買賣合約但尚未完成交易的買家 (iii) 管有承按人 (iv) 單獨或與他人共同為其本人或為任何人收取處所租金的人
《建築物條例》第2條定義，「擁有人」包括根據租契、特許或其他方式直接從政府取得而持有處所的人、管有承按人，以及單獨或與他人共同為其本人或為任何人收取處所租金的人（研習指南第5部分第29段亦列出該定義）。僅簽訂臨時買賣合約而未完成交易的買家，不符合上述任何一項，因此不屬於該定義所列人士；包含 (ii) 的組合均不正確。
20. 根據《建築物條例》及研習指南，註冊承建商的法定職責包括下列哪些？ (i) 按照監工計劃書，持續監督工程的進行 (ii) 就任何違反規例的行為通知建築事務監督 (iii) 擔任建築工程的統籌人 (iv) 批准建築圖則並同意展開建築工程
《地產代理法律及實務研習指南》第5部分第31段指出，註冊承建商的法定職責是按照監工計劃書持續監督工程的進行、就任何違反規例的行為通知建築事務監督，以及一般而言遵從《建築物條例》。統籌建築工程的是認可人士（《建築物條例》第4(1)條）；批准建築圖則及同意展開工程的是建築事務監督（《建築物條例》第14條），並非承建商的職責。因此，包含 (iii) 或 (iv) 的組合均不正確。
21. 根據《建築物條例》第16條及研習指南，建築事務監督可基於下列哪些理由拒絕批准建築圖則？ (i) 圖則並非規例所訂明的圖則 (ii) 圖則未經消防處處長批註證明書，亦未附上消防處處長發出的證明書 (iii) 進行該建築工程會違反根據《城市規劃條例》製備的核准圖則或草圖 (iv) 進行該建築工程會令建築物在高度、設計、類型或擬作用途方面，與緊鄰建築物不同
根據《建築物條例》第16(1)條，建築事務監督可基於指明理由拒絕批准建築圖則（研習指南第5部分第35段）。上述四項均屬該款所列的理由：圖則並非規例所訂明的圖則（(a)段）、圖則未經消防處處長批註證明書或附上其證明書（(b)段）、工程會抵觸根據《城市規劃條例》擬備的核准圖或草圖（(d)段），以及工程會令建築物在高度、設計、類型或擬作用途方面與緊鄰的建築物不同（(g)段）。只列出其中一部分的組合均有遺漏，因此不完整。
22. 林小姐擁有一幅空置土地，打算興建一幢新建築物。她委任的認可人士已取得建築事務監督對有關建築圖則的書面批准，承建商建議立即動工。根據《建築物條例》第14條，林小姐應如何處理？
《建築物條例》第14(1)條規定，除另有規定外，任何人未事先獲得建築事務監督對按規例呈交的文件（包括建築圖則）的書面批准，以及對展開工程的書面同意，不得展開或進行任何建築工程（研習指南第5部分第34段）。圖則獲批准只滿足第一項，因此仍須取得書面同意，不可視為已包括同意，亦不能先動工後再以書面通知。該同意由建築事務監督而非規劃署署長或地政總署署長給予。
23. 建築事務監督根據《建築物條例》第24條，向某違例建築物所在土地的擁有人發出拆卸命令，而擁有人沒有遵從。建築事務監督隨後自行安排拆卸該建築物，期間該土地並無轉手。根據第24條，拆卸費用可向誰追討？
《建築物條例》第24(3)條規定，如命令不獲遵從，建築事務監督可拆卸或安排拆卸該建築物；第24(4)條規定，命令已送達土地或處所的擁有人時，費用可向該擁有人追討。如命令已在土地註冊處針對該土地註冊（第24(2C)條），費用可向拆卸完成之日的擁有人追討（第24(4A)條）；由於該土地並無轉手，兩種情況均指接獲命令的擁有人。租客、認可人士、註冊承建商及批出租契的政府均不是該條所列的被追討對象。
24. 根據《建築物條例》第25(1)條，任何人擬對建築物的用途作出重大更改，須以指明表格給予建築事務監督多長時間的通知？
《建築物條例》第25(1)條規定，擬作出重大更改的人須以指明表格給予建築事務監督1個月的通知；其後建築事務監督如認為建築物不適合擬作的用途，可按第25(2)條在接獲通知後1個月內，藉書面命令禁止該用途。2個月、3個月、6個月和12個月都不是該條訂明的通知期。
25. 根據《建築物管理條例》第3條，為委出管理委員會而召開的業主會議，法定人數為多少？
《建築物管理條例》第3(8)條規定，根據該條召開的業主會議，法定人數為業主人數的10%。5%是業主可委任一名業主召開會議所須擁有的份數比例；20%是業主向主管當局申請命令所須擁有的份數比例；30%是委出管理委員會的決議須獲支持的份數比例；50%並非該條對法定人數的規定。
26. 根據《建築物管理條例》第34E條，如公契的某項條文與附表7的條文不一致，應如何處理？
《建築物管理條例》第34E(1)和(2)條規定，附表7的條文隱含於每一公契內，對業主及經理人均具約束力，與公契的任何其他條文不一致時，以憑藉該條納入公契的條文為準。因此公契原有條文不能凌駕附表7，公契也不會因此失效；條例沒有授權土地註冊處處長作出裁定，附表7亦無須待業主通過決議才適用。
27. 根據《建築物管理條例》第20條，法團就建築物的管理而收得的款項，須如何處理？
《建築物管理條例》第20(3)、(4)和(7)條規定，法團須開立並維持一個以法團名義在銀行開立的有息戶口，只用於建築物管理，並須將就管理而收得的款項不延誤地存入該戶口。以主席個人名義或經理人公司名義開立的戶口不符合以法團名義開立的規定；司庫只可按管理委員會決議保留一筆小額雜項開支，款項不可全數以現金保管；條例亦沒有規定交由土地註冊處處長保管。
28. 根據《地產代理法律及實務研習指南》，大廈公契是以契據形式訂立的合約，通常由以下哪些人士訂立？
《地產代理法律及實務研習指南》第5部分第57段指出，公契是大廈發展商、發展商為管理大廈而委任的經理人，以及大廈單位首名買家以契據形式訂立的合約。地政總署和土地註冊處並非指南所述公契的立約方（土地註冊處只負責註冊公契）；立案法團和業主委員會須待公契訂立之後才會成立，所以不是訂立公契的人。
29. 根據《地產代理法律及實務研習指南》，「地積比率」是指什麼？
《地產代理法律及實務研習指南》第5部分第53段指出，地積比率是建築物的總樓面面積與建有該建築物的地盤面積的比率；例如20層建築物每層總樓面面積為6,000平方米，地盤面積為10,000平方米，地積比率便是12。建築物覆蓋面積與地盤面積的比率是覆蓋率（第52段）；樓層數目、住宅樓面面積和公用地方面積的比率，都不是指南所載的地積比率定義。
30. 根據《地產代理法律及實務研習指南》所述的地盤分類，「乙類地盤」是指什麼？
《地產代理法律及實務研習指南》第5部分第51段指出，乙類地盤是緊連兩條闊度均不少於4.5米的指明街道的街角地盤。緊連一條該類街道的地盤屬甲類（以不是乙類或丙類地盤為限）；緊連三條該類街道的街角地盤屬丙類；6米和9米的闊度並非指南所載的地盤分類標準。
31. 根據《地產代理法律及實務研習指南》，公契授予每名業主一份或以上相同的不分割土地份數，各業主與所有共同業主之間屬於哪一種共有關係？
《地產代理法律及實務研習指南》第5部分第58段指出，公契授予每名業主一份或以上相同的不分割土地份數，業主與土地的所有其他共同業主作為分權共有人；每名業主擁有使用及管有其單位的獨有權利，並與其他業主共用公用地方。聯權共有並非指南所述的關係；合夥、受託和承租的關係，都與公契所授予的不分割份數無關。
32. 海景地產代理有限公司的持牌營業員代理黃先生出售一個住宅單位。營業員進行土地查冊，發現建築事務監督已根據《建築物條例》第24條發出拆卸違例建築工程的命令，命令已在土地註冊處註冊，但尚未獲遵從。根據執業通告編號07-05(CR)，該營業員應怎樣做？
執業通告編號07-05(CR)指出，從業員應就物業進行土地查冊；如有建築事務監督的拆卸或改動令登記，須確定命令是否已獲遵從，並在物業資料表格(表格一)第一部分註明命令詳情，同時把查冊結果告知客戶。待買方查冊後才提及、成交後才處理，或只依賴賣方陳述，都違反通告的指引；通告亦沒有要求從業員代賣方申請撤銷命令。
33. 林小姐有意購買翠綠花園一個附有違例建築工程的單位。持牌地產代理已向她解釋買賣該物業的風險，並建議她先尋求法律意見，但她仍決定繼續交易及簽署臨時買賣合約。根據執業通告編號07-05(CR)，為保障自己，該代理宜向她取得什麼？
執業通告編號07-05(CR)指出，客戶獲提醒風險後仍堅持繼續買賣時，從業員宜取得客戶的書面確認，說明從業員已解釋風險並建議尋求法律意見，而客戶已知悉違建工程及所涉風險，但仍決定繼續買賣並簽署臨時買賣合約。通告沒有要求取得建築事務監督或監管局的批准、罰款收據或律師證明書，而且不論客戶是否已取得法律意見，均可作此確認。
34. 黃先生擁有翠綠花園地下一個單位，擬把用途由住宅更改為辦公室，並已依法以指明表格通知建築事務監督。建築事務監督認為該建築物的建造不適合擬作的用途。根據《建築物條例》第25條，建築事務監督可怎樣做？
《建築物條例》第25(2)條規定，建築事務監督認為建築物的建造令其不適合擬作用途時，可在接獲通知後1個月內，藉向擁有人或佔用人送達的書面命令，禁止該擬作的用途。條文沒有訂明3個月的期限，亦沒有規定須向土地審裁處或土地註冊處處長申請；建築事務監督亦非必須批准更改，反而可藉書面通知准許進行使建築物適合該用途所需的建築工程。
35. 翠綠花園尚未成立業主立案法團。持有份數合共6%的幾位業主希望召開業主會議，以委出管理委員會，但經理人拒絕召開。根據《建築物管理條例》，這些業主可怎樣做？
《建築物管理條例》第3(1)(c)條規定，總共擁有份數不少於5%的業主可委任一名業主召開業主會議以委出管理委員會，6%已符合要求。向主管當局申請命令須由擁有份數不少於20%的業主提出（第3A(1)條），向土地審裁處申請則須不少於10%（第4(1)(a)條），6%均未達標；區域法院並非條例就此訂明的機構，條例亦沒有規定須達50%才可委任業主召開會議。