🗂️ 土地註冊制度、查冊及與物業有關的資料系統

1. 在香港的土地註冊制度下，提交文書註冊時須附上的「註冊摘要」是指以下哪項？

1. 土地註冊處發出的業權證書，證明註冊業主對物業擁有良好業權
2. 差餉物業估價署指定的表格，載有物業的應課差餉租值及估價資料
3. 土地註冊處處長指定、載有文書基本資料並經律師核實的表格
4. 買賣雙方簽署的文件，記錄臨時買賣協議的基本條款及訂金安排
5. 賣方律師擬備的清單，列明買方在成交時須履行的各項責任及期限

《地產代理法律及實務研習指南》第4部分第6段指出，提交文書註冊時必須附上註冊摘要，它是土地註冊處處長指定的表格，載有所註冊文書的基本資料，並經律師發出證明書核實。第3段亦指出註冊契據並不能形成業權，所以註冊摘要不是證明良好業權的業權證書；它亦不是賣方律師的責任清單、差餉物業估價署的估價表格，或記錄臨時買賣協議條款的文件。

2. 以下哪項最準確地描述「聯權共有」？

1. 每名業主擁有物業的明確而不分割份數，身故時份數按遺囑傳予繼承人
2. 其中一名共同業主享有物業的獨有管有權，其餘業主只可共同使用
3. 各業主分別擁有物業內以牆壁分隔的不同部分，並可各自單獨出售
4. 物業由業主以受託人身分持有，並為受益人管理該物業
5. 所有共同業主一起擁有整個物業，個別業主不擁有明確而不分割的份數

《地產代理法律及實務研習指南》第4部分第25段說明，聯權共有是共有業權的一種，各共同業主一起擁有整個物業，個別業主不擁有任何明確但不分割的份數，亦無該物業的獨有管有權。每名業主擁有明確份數並可按遺囑或繼承法傳予繼承人的，是分權共有；各業主分別擁有不同部分的描述不屬於聯權共有；受託人為受益人管理物業的安排載於指南第26段，與共有業權的形式無關。

3. 某單位的土地登記冊「物業資料」部分顯示「所佔地段份數：1/250」。這項資料表示：

1. 該地段已分割為二百五十個分段，該單位屬第一分段
2. 該單位獲分配所屬地段的二百五十分之一份數
3. 該單位所在的大廈共有二百五十個住宅單位
4. 該單位每年須繳付的地稅為二百五十元
5. 該單位所屬地段的地段編號為第二百五十號

《地產代理法律及實務研習指南》第4部分第10段指出，「物業資料」部分列出物業所處土地的地段編號，以及在多層大廈中分配予物業的地段份數，所以1/250是該單位獲分配的地段份數。地段分割後的分段編號是地段編號的一部分；大廈的單位數目並非這項資料的涵義；政府租契的應付地稅另有金額欄列示，與地段份數無關；地段編號是識別土地的編號，不是份數。

4. 在香港，「遺囑認證書」是指以下哪項？

1. 高等法院發出的文件，委任遺產管理人管理沒有遺囑人士的遺產
2. 高等法院發出的文件，在遺囑沒有指定執行人時委任遺產管理人
3. 高等法院發出的文件，確認遺囑執行人有權管理遺產
4. 遺產稅署發出的文件，確認已故業主的遺產已繳清遺產稅
5. 遺囑人在遺囑中作出的指示，指定由何人管理其遺產

《地產代理法律及實務研習指南》第4部分第27段說明，遺囑執行人在遺囑人身故後向高等法院申請遺囑認證書，以確認其管理遺產的權限，認證書其後在土地註冊處註冊，並列於「業主資料」部分。委任遺產管理人、發出遺產管理書的情況見第28段（無遺囑或遺囑無效）和第29段（遺囑沒有指定執行人，則發出隨附遺囑的遺產管理書），兩者均不是遺囑認證書。遺產稅已於2006年2月11日起廢除（第32段）；遺囑中的指定只是遺囑人的指示，並不是法院的確認文件。

5. 以下哪項最能說明「送讓契」？

1. 業主以買賣方式按市價將物業的法定擁有權轉讓予買方的契據
2. 業主將物業抵押予銀行或財務機構，以取得貸款的契據
3. 承租人把租契的餘下年期轉讓予他人，並收取代價的契據
4. 將物業法定擁有權以饋贈方式由業主轉讓予受贈人的契據
5. 政府向業主批出土地使用權並訂明租契年期的契據

《地產代理法律及實務研習指南》第4部分第31段指出，送讓契是將物業的法定擁有權以饋贈方式由業主（贈與人）轉讓予受贈人的契據；執業通告編號13-01(CR)亦作同樣說明。按市價出售的轉讓是一般的轉讓契，抵押予銀行的是按揭契據，轉讓租契餘下年期的是租契的轉讓，而向業主批出土地使用年期的是政府租契，四者均不是送讓契。

6. 在物業交易中，「產權負擔」是指以下哪項？

1. 賣方就物業業權向買方作出的書面保證，並保障買方免受損失
2. 買方在成交前後須向土地註冊處繳付的查冊費用及註冊費用
3. 規限土地的押記或其他責任，可能使業權欠妥或可被廢除
4. 載於登記冊「物業資料」內的地段編號、地段份數及租契年期
5. 業主在買賣協議簽署後至成交前仍可繼續使用物業的臨時權利

《地產代理法律及實務研習指南》第4部分第23段指出，產權負擔是規限土地或物業的押記或其他責任，如果土地帶有產權負擔，則可能使業權欠妥或可被廢除。業權保證是保障買方的安排，查冊及註冊費用屬交易開支，地段編號、地段份數及租契年期屬「物業資料」部分，而成交前使用物業的臨時權利並不是押記或責任，所以均不是產權負擔。

7. 根據《土地註冊條例》第3條，以下哪項文書即使沒有註冊，對後來付出有值代價的真誠買方仍不會變為無效？

1. 年期不超過三年，並繳付全額租金的真正租契
2. 年期不超過三年，但只繳付半數租金的租契
3. 業主與另一名買方先前簽立並已付訂金的買賣協議
4. 業主為向銀行取得貸款而簽立的法定按揭契據
5. 年期超過三年，但已繳付全額租金的真正租契

《土地註冊條例》第3(2)條規定，未註冊的契據、轉易契及其他書面形式的文書，對後來付出有值代價的真誠買方或承按人屬無效，但不適用於租期不超過3年且繳付全額租金的真正租契。租期超過三年、或只繳付部分租金的租契均不符合該但書的條件；買賣協議和按揭契據屬一般須註冊的文書，沒有註冊便不能對抗後來的真誠買方或承按人。

8. 根據《土地註冊條例》第5條，文書須在簽立後多久內註冊，其優先權才可追溯至文書的日期？

1. 簽立後7日內
2. 簽立後14日內
3. 簽立後6個月內
4. 簽立後3個月內
5. 簽立後1個月內

《土地註冊條例》第5條規定，在簽立後一個月內註冊的文書，其優先權按文書的日期生效；《地產代理法律及實務研習指南》第4部分第3段亦作同樣說明。7日和14日只是較短的期限，3個月和6個月則超出條例所定的一個月；註冊遲於一個月的文書不能追溯至簽立日期，只以註冊日期計算優先次序。

9. 根據《地產代理法律及實務研習指南》，押記令和待決案件這兩類法庭通知的優先權日期為何？

1. 優先權日期為法庭作出命令的日期
2. 優先權日期為註冊日期的翌日
3. 優先權日期為文書簽立日期的翌日
4. 優先權日期為註冊日期當日
5. 優先權日期為註冊日期後第七日

《地產代理法律及實務研習指南》第4部分第6段指出，押記令是就債權人興訟出售土地以追討債項而發出的法院命令，待決案件是表明有人興訟試圖證明其土地權益的通知，兩者均為法院通知，優先權日期為註冊日期的翌日；《土地註冊條例》第5A條亦規定，已妥為註冊的押記令或待決案件由註冊日期的翌日起具有優先權，即使有第3條或第5條的規定亦然。法庭作出命令的日期、註冊當日、文書簽立日期的翌日或註冊後第七日，均不是指南所述的優先權日期。

10. 根據《常規規例》第13(4)條，為住宅物業賣方行事的持牌人須在何時安排進行土地查冊？

1. 在買賣協議訂立前七日內進行，並向買方提供查冊結果的文本
2. 在緊接買賣協議或租契訂立之前進行，並向買方提供查冊結果的文本
3. 在買賣協議或租契訂立後的翌日進行，並向買方提供查冊結果的文本
4. 在買方提出要求時才進行，並向買方提供查冊結果的文本
5. 在買賣協議訂立前進行，但無須向買方提供查冊結果的文本

《常規規例》第13(4)條規定，為住宅物業賣方行事的持牌人，在緊接買賣協議或租契訂立之前，須就物業安排在土地註冊處進行土地查冊，並向買方提供一份查冊結果的文本。執業通告編號13-03(CR)指出，翌日才進行查冊並不符合規定；提前七日進行的查冊並非「緊接」訂立之前；規例沒有以買方提出要求為條件，也沒有免除提供文本的責任。

11. 現時土地查冊顯示，賣方作為物業的現任註冊業主只有三年。根據執業通告編號13-01(CR)，持牌人應如何處理？

1. 再取得一份最新的現時土地查冊，確認賣方仍為現任註冊業主即可
2. 要求賣方提供購入物業時的買賣協議副本，以代替過往查冊
3. 進一步進行過往及現時的土地查冊，查閱有否送讓契的註冊紀錄
4. 直接向前任業主口頭查詢，並以其答覆取代過往土地查冊
5. 向買方說明賣方持有物業的時間，由買方自行決定是否再查冊

執業通告編號13-01(CR)指出，現時土地查冊顯示賣方作為現任註冊業主少於五年時，持牌人應進一步就該物業進行過往及現時的土地查冊，並仔細查閱有否送讓契或無償轉讓契的註冊紀錄，因為涉及賣方之前業權人的送讓契只可能在過往及現時的土地查冊中顯示。再取得一份現時查冊、依賴賣方的買賣協議、向前任業主口頭查詢，或把是否查冊交由買方決定，都不能取代這項查冊。

12. 以下哪項有關香港土地註冊制度的陳述是不正確的？

1. 土地登記冊分為物業資料、業主資料、產權負擔及等待註冊的契約四部分
2. 任何影響土地的書面文書均可根據《土地註冊條例》註冊
3. 年期不超過三年並繳付全額租金的真正租契毋須註冊
4. 文書一經註冊，即證明該文書有效，而註冊業主對物業擁有良好業權
5. 繳費後，市民可查閱及複印土地登記冊及註冊文書的影像副本

《地產代理法律及實務研習指南》第4部分第3段指出，註冊契據並不能形成業權，亦不能令所註冊的文書具有法律效力，登記冊只是對註冊者所提出的土地產業權或土地權益聲稱的記錄，所以該陳述不正確。其餘陳述均與指南相符：登記冊分四部分（第7段），任何影響土地的書面文書均可註冊（第1段），年期不超過三年並繳付全額租金的真誠租約毋須註冊，繳費後可查閱及複印（第6段）。

13. 以下是某單位土地登記冊「物業資料」部分的節錄： 批約：政府租契 年期：50年 開始日期：15/08/1991 每年地稅：$1,200 所佔地段份數：1/180 根據上述資料，該政府租契將於哪一年屆滿？

1. 2990年
2. 2047年
3. 2066年
4. 2090年
5. 2041年

《地產代理法律及實務研習指南》第4部分第11段以土地登記冊樣本為例：租契年期75年、自1959年7月8日起，至2034年7月7日屆滿，即由開始日期起計滿年期時屆滿；同樣，50年租契自1991年8月15日起計，於2041年8月14日屆滿。2066年、2090年和2990年分別是誤用75年、99年和999年年期計算的結果，這些是指南第12段所述1997年前市區租契的其他年期；2047年是新界租契根據《新界土地契約（續期）條例》自動延續的屆滿年份（第14段），並不適用於這份已列明年期的租契。

14. 黃先生有意購買新界某地段上的一個住宅單位。土地查冊顯示，該地段的政府租契自1898年7月1日起計，年期為99年減最後三日。地產代理向黃先生說明該租契現時的情況時，以下哪項是正確的？

1. 租契已於1997年6月27日屆滿，業主須向政府補繳全額地價，才可繼續使用該土地
2. 租契已自動延續至2047年6月30日，毋須補繳地價，但每年須繳應課差餉租值3%的地稅
3. 租契已自動延續至2047年6月30日，但業主須補繳全額地價，之後無須再繳地稅
4. 租契已自動延續至2047年6月30日，業主毋須補繳地價，亦毋須再繳交地稅
5. 租契已自動延續至2047年6月30日，毋須補繳地價，但每年須繳應課差餉租值6%的地稅

《地產代理法律及實務研習指南》第4部分第14段指出，這類於1898年7月1日起計99年減最後三日的新界租契，原本應於1997年6月27日屆滿，現已根據《新界土地契約（續期）條例》自動延續至2047年6月30日而毋須補繳地價，但須自續期日期起每年繳納相等於土地當時應課差餉租值3%的地稅。《地租（評估及徵收）條例》第3條和第6條（2025年5月22日版本）亦規定，這類續期租契的承租人每年須繳交相等於應課差餉租值3%的地租。說租契已屆滿須補繳地價、延續須補繳全額地價、毋須繳交地稅，或地稅為6%，均與上述規定不符。

15. 林小姐有意購買某單位。土地查冊「物業資料」部分顯示，該地段的政府租契屬不可續期租契，剩餘年期約十二年。根據《地產代理法律及實務研習指南》，持牌人應如何處理？

1. 告知林小姐租契的開始日期，續期問題留待成交後才交由律師處理
2. 告知林小姐不可續期租契的物業不得轉售，並建議她放棄購買
3. 向林小姐表示剩餘年期不影響交易，毋須向她說明租契的年期
4. 要求賣方先向土地註冊處申請續期，才安排簽署臨時買賣協議
5. 告知林小姐租契的剩餘年期，並建議她在訂立交易前徵詢法律意見

《地產代理法律及實務研習指南》第4部分第37段指出，持牌人應把「物業資料」中的租契年期及其開始日期告訴客戶；如屬不可續期租契，則應告訴客戶剩餘的年期，並如有需要時，建議客戶在訂立有關物業的交易之前徵詢法律意見；第13段亦要求持牌人提醒客戶注意租契年期及是否可續期，並建議在交易前徵詢法律意見。只交代開始日期而把問題留待成交後，或表示剩餘年期不影響交易，都違反上述指引；土地註冊處是為影響土地的文書進行註冊的辦事處（第1段），並不處理租契續期；指南亦沒有不可續期租契的物業不得轉售的規定。

16. 土地查冊的業主資料顯示，黃先生和林小姐以聯權共有人身分持有一個單位。黃先生其後身故。該單位的業權會如何處理？

1. 黃先生的一半份數按遺囑或繼承法傳予其繼承人
2. 該單位須公開拍賣，所得款項由雙方的繼承人平分
3. 黃先生的份數歸屬政府，直至其繼承人完成註冊為止
4. 該單位的全部業權歸屬仍然在生的共同業主林小姐
5. 林小姐須向黃先生的繼承人購入黃先生的份數

《地產代理法律及實務研習指南》第4部分第25段說明，聯權共有人身故時，根據尚存者原則，物業歸屬其餘在生的共同業主，各共同業主並不擁有物業的份數，所以單位全部歸屬林小姐。按遺囑或繼承法傳予繼承人的是分權共有人身故時的情況；指南亦沒有規定須拍賣單位、由政府暫時持有，或由尚存者向繼承人購入份數。

17. 以下是某單位業主資料的節錄： 業主姓名：何先生　身分：分權共有人 1/2 業主姓名：馮小姐　身分：分權共有人 1/2 何先生表示願意出售整個單位，並稱自己持有一半份數，可單獨簽署臨時買賣協議。持牌人應如何處理？

1. 接受何先生單獨簽署，因為他持有的份數已足以出售整個單位
2. 要求兩名業主共同簽署，因為影響物業的文件須經所有業主簽署
3. 接受何先生單獨簽署，並待成交時才補回馮小姐的簽署確認
4. 只要求其中一名業主簽署，另一名業主以口頭方式同意即可
5. 建議何先生先向土地註冊處把業權改為聯權共有，才可單獨簽署

《地產代理法律及實務研習指南》第4部分第25段指出，分權共有人各自擁有明確而不分割的份數，但沒有人有權單獨使用整個物業；所有影響物業的文件均須經所有業主簽署。因此臨時買賣協議須由何先生和馮小姐共同簽署，一半份數並不足以代表另一名業主出售整個單位，簽署亦不可押後或只靠口頭同意。改為聯權共有後，影響物業的文件同樣須由所有聯權共有人簽署，所以也無助於單獨簽署。

18. 土地查冊顯示，某單位的註冊業主為周先生和周小姐，身分均為遺囑執行人，遺囑認證書已經註冊。周先生打算單獨簽署臨時買賣協議出售該單位。持牌人應如何處理？

1. 接受周先生單獨簽署，因為他在遺囑中被列為首位執行人
2. 兩名遺囑執行人均須參與交易，並共同簽署臨時買賣協議
3. 只要求持有遺囑認證書正本的那名執行人簽署並確認
4. 要求遺產的各受益人簽署，而執行人則毋須簽署
5. 接受周先生單獨簽署，並由遺產受益人於成交時補簽

《地產代理法律及實務研習指南》第4部分第30段指出，現時業主是遺囑認證書下的遺囑執行人時，他是以遺產代理人身分銷售物業，所有遺產代理人均須參與交易，並簽署臨時買賣協議、正式買賣協議及轉讓契。因此，不論執行人在遺囑中的次序、受益人是否補簽，或誰持有認證書正本，單獨簽署都不足夠；受益人亦不能取代執行人簽署。

19. 林小姐有意購買一個單位。土地查冊顯示，「等待註冊的契約」部分列有一份轉讓契；賣方解釋，該契因註冊摘要有錯字而暫緩註冊。持牌人應向林小姐作出以下哪項建議？

1. 視該轉讓契為已完成註冊，可忽略此部分的記錄
2. 待轉讓契註冊完成後，買方自動取得優先權，無須其他安排
3. 先徵詢法律意見，才訂立任何有關該土地的交易
4. 要求土地註冊處即時撤銷該轉讓契的註冊申請
5. 只須取得賣方的口頭承諾，確保轉讓契於成交前註冊

《地產代理法律及實務研習指南》第4部分第24段指出，文書列於「等待註冊的契約」部分，表示其註冊已被暫緩、停止或正在註冊，因時間或缺陷（例如註冊摘要有錯字）而尚未完成；遇到這種情況，持牌人應建議客戶在訂立任何土地交易之前徵詢法律意見。該部分的文書並非已完成註冊，買方亦不會自動取得優先權；要求撤銷註冊申請或依賴賣方的口頭承諾，都不是指南所述的做法。

20. 周先生於2024年3月1日簽立轉讓契，把一個單位轉讓予甲，該契於2024年5月20日註冊。周先生又於2024年4月10日簽立轉讓契，把同一單位轉讓予乙，該契於2024年4月15日註冊。乙在簽立時已知道甲的轉讓契，兩人均付出有值代價。根據《土地註冊條例》，以下哪項正確？

1. 乙的契據優先，因其於簽立後一個月內註冊，乙知悉甲契據亦無影響
2. 甲的契據優先，因乙簽立時已知悉甲的契據存在，不可取得優先權
3. 甲的契據優先，因其簽立日期為2024年3月1日，較乙的契據為早
4. 兩份契據享有同等優先權，須由法院按各自的註冊情況裁定先後
5. 甲的契據優先，因其在簽立後兩個月內已經辦妥註冊手續

根據《土地註冊條例》第3(1)條，已註冊文書按註冊日期的先後排列優先次序；第5條規定，在簽立後一個月內註冊的文書，其優先權追溯至文書日期。乙的契據在簽立後五日內註冊，優先權日期為2024年4月10日；甲的契據在簽立後約80日才註冊，超過一個月，只能依註冊日期2024年5月20日計算。《土地註冊條例》第4條又規定，較先的未註冊文書的通知（包括乙實際知悉甲的契據）不影響已妥為註冊文書的優先次序，所以甲的簽立日期較早、乙知悉甲的契據，或甲在兩個月內註冊（實際超過兩個月），均不能令甲的契據優先；兩份契據亦不存在須由法院裁定的同等優先權。

21. 賣方憑一份送讓契於兩年前取得某單位，該契已經註冊。買方準備簽署臨時買賣協議。根據執業通告編號13-01(CR)，持牌人應如何處理？

1. 告知買方送讓契的存在，提醒業權及按揭風險，建議徵詢法律意見
2. 無須向買方提及該送讓契，因為送讓契一經註冊，業權即屬良好
3. 告知買方該送讓契已經失效，並建議買方即時放棄購買該單位
4. 待買賣協議簽署後，才向買方說明該送讓契的存在及相關風險
5. 建議買方要求賣方取得贈與人的書面同意書，即可消除有關風險

執業通告編號13-01(CR)第(5)(c)段指出，如土地查冊顯示物業有五年內訂立的送讓契或無償轉讓契，持牌人應告知客戶該契據的存在、提醒客戶它可能影響物業的業權並令買方無法取得足夠的按揭貸款，以及建議客戶在簽訂買賣協議前尋求法律意見。送讓契經註冊並不保證業權良好（贈與人破產時可被作廢）；它不是已經失效的文書；通知亦須在簽訂協議前作出；贈與人的同意書也不能消除這些風險。

22. 周先生於2021年8月把其單位以送讓契贈予兒子，該契已註冊；周先生的債權人於2023年9月提出破產呈請，周先生於2024年2月被法庭頒令破產。李小姐正考慮購買該單位。以下哪項有關該送讓契的說明是正確的？

1. 該送讓契已在土地註冊處註冊，因此破產受託人不能將饋贈作廢
2. 贈與人須在饋贈後三年內破產，該饋贈才可被破產受託人作廢
3. 破產受託人可根據《破產條例》將饋贈作廢，業權或受影響
4. 破產受託人須先取得土地註冊處處長批准，才可將該饋贈作廢
5. 饋贈須在贈與人破產前十年內作出，破產受託人才可將其作廢

執業通告編號13-01(CR)第(3)段指出，根據《破產條例》，贈與人被判定破產，而他在破產呈請提出當日之前的五年內作出饋贈，破產受託人可將該送讓契作廢，除非有關人士真誠地並付出價值取得該物業；《地產代理法律及實務研習指南》第4部分第31段亦有相同說明。周先生於2021年8月作出饋贈，破產呈請於2023年9月提出，相隔不足五年，所以物業的業權或會受到不良影響。送讓契已註冊並不能阻止受託人作廢；三年是已廢除的遺產稅所用的期限（第32段）；十年及須經土地註冊處處長批准均沒有依據。

23. 以下是土地登記冊所載某份轉讓契的記錄節錄： 註冊摘要編號：23041800560 文書日期：05/04/2023 註冊日期：18/04/2023 代價：$4,800,000 根據《地產代理法律及實務研習指南》，這裏的「註冊日期」是指哪個日期？

1. 文書簽署或發出的日期，即「文書日期」
2. 買賣雙方完成交易並交付管有權的日期
3. 律師簽發註冊摘要核實證明書的日期
4. 土地註冊處處長確認文書有效的日期
5. 文書提交到土地註冊處辦理註冊的日期

《地產代理法律及實務研習指南》第4部分第21段指出，文書日期是指簽署日期或發出日期，列於「文書日期」一欄，而註冊日期則是文書提交到土地註冊處註冊的日期，兩者並不相同。簽署或發出日期是文書日期；交易完成及交付管有權、律師簽發註冊摘要證明書，以及註冊處處長確認文書有效，均不是登記冊「註冊日期」一欄所指的日期（註冊並不能令文書具有法律效力）。

24. 以下哪些資料會在土地登記冊的「物業資料」部分列出？ (i) 地段編號 (ii) 註冊業主的姓名 (iii) 政府租契的年期 (iv) 物業的註冊按揭契據

1. 只有 (i) 和 (ii)
2. 只有 (ii) 和 (iv)
3. 只有 (i) 和 (iii)
4. 只有 (iii) 和 (iv)
5. 只有 (i)、(iii) 和 (iv)

《地產代理法律及實務研習指南》第4部分第10段指出，「物業資料」部分列出物業地址、地段編號、分配予物業的地段份數、政府租契類別、租契年期、租契年期的開始日期，以及應付地稅及地價（如有），所以(i)和(iii)正確。註冊業主的姓名屬「業主資料」部分（第20段）；按揭契據等註冊文書則屬「物業涉及的轇轕」部分（第22段），所以(ii)和(iv)錯誤。

25. 以下哪些有關香港文書註冊制度的陳述是正確的？ (i) 註冊契據即證明該契據所涉及的業權完全有效 (ii) 後來的註冊者如知悉較先的可註冊但未註冊權益，便不可取得優先權 (iii) 提交文書註冊時，必須附上註冊摘要 (iv) 未註冊的文書對任何人均屬無效，租契亦不例外

1. 只有 (iii)
2. 只有 (i) 和 (iv)
3. 只有 (ii) 和 (iv)
4. 只有 (i)、(ii) 和 (iv)
5. 只有 (ii)、(iii) 和 (iv)

《地產代理法律及實務研習指南》第4部分第6段指出提交文書註冊時必須附上註冊摘要，所以(iii)正確。第3段指出註冊契據並不能形成業權，亦不能令文書具有法律效力，所以(i)錯誤；《土地註冊條例》第4條規定較先的未註冊權益不構成知悉，後來的註冊者仍可取得優先權，所以(ii)錯誤；第3(2)條只使未註冊文書對後來付出有值代價的真誠買方或承按人無效，並且不適用於年期不超過三年並繳付全額租金的真正租契，所以(iv)錯誤。

26. 以下哪些是持牌人按照執業通告編號13-03(CR)處理土地查冊的正確做法？ (i) 為住宅物業賣方行事時，在緊接買賣協議訂立之前進行土地查冊 (ii) 即使買方另有地產代理，仍向買方提供土地查冊結果的文本 (iii) 宜要求買方簽署確認收迄土地查冊結果的文本 (iv) 協議在深夜訂立時，把土地查冊延至翌日才進行

1. 只有 (iv)
2. 只有 (i)、(ii) 和 (iii)
3. 只有 (ii) 和 (iii)
4. 只有 (i) 和 (iv)
5. 只有 (ii)、(iii) 和 (iv)

執業通告編號13-03(CR)第(4)段指出：為賣方行事的持牌人須在緊接買賣協議（或租約）訂立之前進行土地查冊並向買方提供結果文本，不論買方是否另有地產代理，該責任同樣適用，而持牌人宜要求買方簽署確認收迄查冊結果的文本，所以(i)、(ii)和(iii)皆正確。協議在深夜訂立並不構成延至翌日才查冊的理由，監管局不接納這類解釋，所以(iv)錯誤。

27. 現時土地查冊顯示賣方為現任註冊業主少於五年。持牌人進一步進行過往及現時的土地查冊後，發現物業有一份四年前訂立的送讓契。根據執業通告編號13-01(CR)，以下哪些是持牌人應採取的做法？ (i) 告知客戶該送讓契的存在 (ii) 在客戶取得法律意見前，拒絕安排雙方訂立買賣協議 (iii) 建議客戶在簽訂買賣協議前尋求法律意見 (iv) 提醒客戶買方可能無法取得足夠的按揭貸款

1. 只有 (i) 和 (ii)
2. 只有 (i) 和 (iii)
3. 只有 (ii) 和 (iv)
4. 只有 (i)、(iii) 和 (iv)
5. 只有 (i)、(ii) 和 (iii)

執業通告編號13-01(CR)第(5)(c)段指出，如土地查冊顯示物業有在查冊日期前五年內訂立的送讓契，持牌人應告知客戶該送讓契的存在，提醒客戶它可能影響業權並可能令買方無法取得足夠的按揭貸款，以及建議客戶在簽訂任何買賣協議前尋求法律意見，所以(i)、(iii)和(iv)正確。通告第(6)段預計客戶在獲提醒後，不論是否已取得法律意見，仍可決定訂立買賣協議，持牌人宜向客戶取得書面確認；通告並沒有要求持牌人在客戶取得法律意見前拒絕安排交易，所以(ii)錯誤。

28. 以下哪些有關聯權共有及分權共有的陳述是正確的？ (i) 分權共有人各自擁有物業的明確但不分割份數 (ii) 聯權共有人身故時，尚存者原則適用 (iii) 分權共有人身故時，其份數自動歸屬尚存的共有人

1. 只有 (i) 和 (ii)
2. 只有 (iii)
3. 只有 (i)
4. 只有 (ii) 和 (iii)
5. (i)、(ii) 和 (iii)

《地產代理法律及實務研習指南》第4部分第25段指出，分權共有人各自擁有明確但不分割的份數，而聯權共有人身故時，物業根據尚存者原則歸屬其餘在生的共同業主，所以(i)和(ii)正確。分權共有人身故時，尚存者原則並不適用，已故業主的明確份數會根據其遺囑或繼承法傳予繼承人，所以(iii)錯誤。

29. 以下哪些有關《土地註冊條例》及文書優先權的陳述是正確的？ (i) 文書在簽立後一個月內註冊，優先權日期可追溯至文書的日期 (ii) 押記令的優先權日期為註冊日期的翌日 (iii) 年期不超過三年並繳付全額租金的真正租契毋須註冊 (iv) 較先的可註冊但未註冊權益，並不妨礙後來的註冊者取得優先權 (v) 待決案件的優先權日期為文書簽立的日期

1. 只有 (v)
2. 只有 (i) 和 (ii)
3. 只有 (ii)、(iii) 和 (v)
4. (i)、(ii)、(iii)、(iv) 和 (v)
5. 只有 (i)、(ii)、(iii) 和 (iv)

《地產代理法律及實務研習指南》第4部分第3段和第6段指出：文書在簽立後一個月內註冊，優先權追溯至文書日期（《土地註冊條例》第5條）；押記令和待決案件均為法院通知，優先權日期為註冊日期的翌日（《土地註冊條例》第5A條）；年期不超過三年並繳付全額租金的真誠租約毋須註冊；較先的可註冊但未註冊權益不構成知悉（《土地註冊條例》第4條），所以(i)至(iv)皆正確。待決案件的優先權日期是註冊日期的翌日，並非文書簽立日期，所以(v)錯誤。

30. 以下哪些有關土地紀錄用途的陳述是正確的？ (i) 備存土地紀錄供市民查閱，目的包括防止秘密及帶欺詐成分的物業轉易 (ii) 土地查冊內載的資料可用於與土地紀錄宗旨無關的商業推廣 (iii) 使用土地紀錄所提供的資料，須遵守《個人資料（私隱）條例》 (iv) 土地紀錄只供持牌地產代理查閱

1. 只有 (i)、(iii) 和 (iv)
2. 只有 (ii) 和 (iii)
3. 只有 (ii) 和 (iv)
4. 只有 (i)、(ii) 和 (iii)
5. 只有 (i) 和 (iii)

《地產代理法律及實務研習指南》附錄一的土地登記冊樣本及執業通告編號13-03(CR)均引述登記冊所載的聲明：土地紀錄公開予市民查閱，目的是防止秘密及欺詐性的物業轉易，並方便追溯業權；紀錄內的資料不得用於與該目的無關的用途，使用時亦受《個人資料（私隱）條例》規限，所以(i)和(iii)正確。用於無關的商業推廣不獲容許，所以(ii)錯誤；紀錄是供市民查閱，並非只供持牌地產代理查閱，所以(iv)錯誤。

31. 根據《地產代理法律及實務研習指南》，持牌人查閱土地登記冊的「物業資料」部分時，以下哪些做法或陳述是正確的？ (i) 持牌人應將租契年期及其開始日期告知客戶 (ii) 如屬不可續期租契，應告知客戶剩餘年期，並在有需要時建議客戶徵詢法律意見 (iii) 連同物業出售的泊車位即使未顯示在該物業的土地登記冊中，亦無須另行查冊 (iv) 如物業連同部分主屋頂、平台或花園一併出售，物業說明中通常會列明

1. 只有 (i) 和 (ii)
2. 只有 (i)、(ii) 和 (iv)
3. 只有 (i)、(ii) 和 (iii)
4. 只有 (i) 和 (iii)
5. 只有 (ii)、(iii) 和 (iv)

《地產代理法律及實務研習指南》第4部分第37段指出，持牌人應將租契年期及其開始日期告知客戶，如屬不可續期租契，應告知剩餘年期並在有需要時建議客戶徵詢法律意見；物業連同部分主屋頂、平台或花園出售時，通常會在「地址」一欄的物業說明中列明，所以 (i)、(ii) 和 (iv) 正確。連同物業出售的泊車位如並未顯示在該物業的土地登記冊中，則應就泊車位另行查冊，所以 (iii) 不正確。

32. 根據《地產代理法律及實務研習指南》，使用「綜合註冊資訊系統」，市民可透過以下哪些途徑從土地註冊處取得資料？ (i) 位於金鐘政府合署的客戶服務中心 (ii) 土地註冊處設於新界的查冊中心 (iii) 互聯網 (iv) 差餉物業估價署的各區辦事處

1. 只有 (i) 和 (iii)
2. 只有 (ii) 和 (iv)
3. 只有 (i)、(iii) 和 (iv)
4. 只有 (i)、(ii) 和 (iv)
5. 只有 (i)、(ii) 和 (iii)

《地產代理法律及實務研習指南》第4部分第35段說明，使用「綜合註冊資訊系統」，市民可透過金鐘政府合署的客戶服務中心、新界的查冊中心（指南列出荃灣、元朗及大埔），以及互聯網這三種途徑從土地註冊處取得資料，所以 (i)、(ii) 和 (iii) 正確。差餉物業估價署並非土地註冊處的查冊途徑，其「物業資訊網」提供的是實用面積、樓齡及許可用途等資訊（執業通告編號09-03(CR)），所以 (iv) 不正確。

33. 如果賣方是有限公司，持牌人應在公司註冊處進行公司查冊，以確定以下哪些資料？ (i) 公司註冊辦事處 (ii) 董事姓名 (iii) 是否已有人被委任為公司的接管人或清盤人 (iv) 公司所持物業的實用面積

1. 只有 (iv)
2. 只有 (ii)、(iii) 和 (iv)
3. 只有 (i)、(ii) 和 (iv)
4. 只有 (i)、(iii) 和 (iv)
5. 只有 (i)、(ii) 和 (iii)

《地產代理法律及實務研習指南》第4部分第42段指出，賣方是有限公司時，應在公司註冊處的「公司註冊處綜合資訊系統」進行公司查冊，以確定公司註冊辦事處、董事姓名、是否已委任接管人或清盤人，以及公司是否仍有效註冊，所以 (i)、(ii) 和 (iii) 正確。物業的實用面積屬差餉物業估價署「物業資訊網」提供的資訊（執業通告編號09-03(CR)），不是公司查冊的內容，所以 (iv) 不正確。

34. 根據《地產代理法律及實務研習指南》，持牌人查閱土地登記冊的「業主資料」部分時，以下哪些做法是正確的？ (i) 如物業有多於一名業主，不論是聯權共有人或分權共有人，所有業主均須簽署地產代理協議及臨時協議 (ii) 如其中一方無法簽署而另一人聲稱獲其授權，須要求該人出示經缺席方妥為簽署的授權書 (iii) 如業主以聯權共有人身分持有物業，只要其中一名聯權共有人簽署便已足夠 (iv) 將登記冊所示的業主姓名與其身分證明文件上的名字核對

1. 只有 (i) 和 (ii)
2. 只有 (i) 和 (iii)
3. 只有 (iii) 和 (iv)
4. 只有 (i)、(ii) 和 (iv)
5. 只有 (i)、(ii) 和 (iii)

《地產代理法律及實務研習指南》第4部分第38段指出，物業有多於一名業主時，不論是聯權共有人或分權共有人，所有業主均須簽署地產代理協議及臨時協議；若有人聲稱獲缺席方授權，持牌人須要求出示經缺席方妥為簽署的授權書；業主姓名亦應與身分證明文件上的名字核對（並須按《常規規例》第13(3)條採取所有切實可行的步驟確保賣方姓名正確），所以 (i)、(ii) 和 (iv) 正確。聯權共有人並非一人簽署便足夠，所以 (iii) 不正確。

35. 根據執業通告編號13-03(CR)及《常規規例》第13(4)條，在以下哪些情況下，為賣方（或業主）行事的持牌人仍須在緊接訂約之前進行土地查冊，並向買方（或租客）提供查冊文本？ (i) 住宅單位的臨時買賣協議於深夜訂立 (ii) 住宅單位的買方另有地產代理代其行事 (iii) 業主只出租住宅單位內的一個房間 (iv) 業主出售工業大廈內作工業用途的工場單位

1. 只有 (i)、(iii) 和 (iv)
2. 只有 (i)、(ii) 和 (iv)
3. 只有 (i)、(ii) 和 (iii)
4. 只有 (ii)、(iii) 和 (iv)
5. (i)、(ii)、(iii) 和 (iv)

執業通告編號13-03(CR)指出，以為深夜訂立臨時協議可延至翌日查冊、買方另有地產代理便無須查冊、只出租房間便無須查冊，均是對《常規規例》第13(4)條的誤解；在這三種情況下，為賣方（或業主）行事的持牌人仍須緊接訂約之前查冊並提供文本（出租房間時須就房間所在的單位查冊），所以 (i)、(ii) 和 (iii) 均須如此。第13(4)條只適用於住宅物業，而《常規規例》第2條把住宅物業界定為全部或主要用作供人居住的香港物業；作工業用途的工場單位並非住宅物業，所以 (iv) 不屬該條的適用情況。