本單元整理規管地產代理實務和物業轉易程序的主要法律：法律來源、代理法、合約法、失實陳述及疏忽、土地交易的書面及註冊規定、居屋及一手住宅物業的銷售、個人資料、按揭及物業稅項。法律內容以2027年3月1日生效的條文為準；下文「指南」指《地產代理法律及實務研習指南》。印花稅稅率、物業稅、地租及差餉等有關數字可能修訂，應以最新公布為準。本單元屬地產代理資格考試及營業員資格考試的範圍。本筆記為原創的模擬練習資料，並非地產代理監管局的官方文件。
1. 在香港法律中，「普通法」是指以下哪項？
普通法是法院在審理案件時透過判決逐步累積而成的判例法，並非由立法機關預先制定。條例是立法會制定的成文法則；附屬法例是依條例授權訂立的規例；執業通告是監管局發出的行業指引；《基本法》是憲制性文件，這些都不是判例法。《地產代理法律及實務研習指南》第3部分第19段亦把損害賠償稱為普通法對違約的補償。
2. 根據「遵循先例」原則，以下哪項描述是正確的？
遵循先例原則要求下級法院在相類案件中遵循上級法院所確立的法律原則，使法律保持一致和可預測。上級法院不受下級法院判決約束；行政機關的意見不是判例；案件雙方無權協議法院不依先例；判決所確立的原則會約束其後的相類案件，並非只對該案雙方有效。《地產代理法律及實務研習指南》第3部分第21段提到法院已就土地買賣訂金的水平作出裁決，反映法院的判決會成為日後相類案件參照的規則。
3. 賣方拒絕繼續執行土地買賣合約，買方要求法院頒令賣方依照合約轉讓物業。這項補償稱為什麼？
《地產代理法律及實務研習指南》第3部分第22段指出，法庭通常會應無辜方的要求頒令強制履約，迫使賣方依循合約轉讓物業。損害賠償是普通法對違約的補償（第19段），一般不足以彌補違反土地合約的損失；禁制令是命令被告停止作出某些事情的臨時命令；撤銷是因合約形成有重大錯誤而宣告撤銷合約；糾正是把書面合約理解為已修訂成反映各方實際同意的條款（第23段）。
4. 就《防止賄賂條例》第9條而言，「代理人」的定義是以下哪項？
《地產代理法律及實務研習指南》第3部分第57段說明，「代理人」指「受僱於主事人或代主事人辦事的任何人」；《防止賄賂條例》第2條亦把「代理人」界定為包括公職人員及受僱於他人或代他人辦事的人，範圍並不限於持牌人或簽有書面委任協議的專業人士。向代理人提供利益的人是第9(2)條所針對的提供利益者，而就收受利益給予許可的人是主事人，兩者都不是「代理人」的定義。
5. 黃先生與林小姐之間並無明確協議，但從雙方多年來的行為及相互關係，可推斷林小姐已實際授權黃先生代她處理物業租務。這種代理關係稱為什麼？
當雙方並無明確協議，但可從他們的行為及相互關係推斷主事人已實際授權某人代其行事，這便是默示代理。明示代理由雙方以口頭或書面明確協議設立；追認代理是主事人事後承認未獲授權的行為；緊急代理是在緊急情況下為保護主事人利益而產生；禁反言代理則基於主事人向第三者作出的表示，並不涉及實際授權。《地產代理法律及實務研習指南》第3部分第1段亦指出，法律會根據各方的持續行為裁定隱含合約存在，原理相近。
6. 根據《地產代理法律及實務研習指南》，授權書須以何種形式訂立？
《地產代理法律及實務研習指南》第3部分第2段指出，所有授權書必須透過契據訂立；第1段說明契據須經簽署、蓋章及交付。口頭協議和只須簽署的簡單書面合約都不符合這項規定；向土地註冊處登記並非訂立授權書的形式；指南亦沒有規定授權書須經公證人見證後才可訂立。
7. 根據《地產代理法律及實務研習指南》，受僱於地產代理公司的持牌人，與該公司及客戶之間存在怎樣的代理關係？
《地產代理法律及實務研習指南》第3部分第57段指出，受僱於地產代理公司的持牌人既是地產代理公司的代理人，又是客戶的代理人，而地產代理公司亦是客戶的代理人。其餘各項把代理關係限於單方，或把代理人與主事人的方向顛倒，或牽涉監管局，都與指南不符。
8. 海景地產代理有限公司的營業員在未獲黃先生授權下，以黃先生的名義與買家簽訂臨時買賣合約。黃先生其後在知悉全部情況後簽署確認該合約，並收取訂金。根據代理法，以下哪項描述是正確的？
主事人在知悉全部情況後確認未獲授權的行為，即構成追認，其效力追溯至該行為作出之時，所以合約自簽訂時起對黃先生具約束力。追認的效力不是只由確認之日起計；事前沒有授權並不令合約無效，因為主事人可事後追認；合約既已獲追認，便對黃先生而非只對營業員具約束力；追認亦不須買家重新要約。（比較《防止賄賂條例》第9(5)(b)條：利益未經事先許可而已被接受的，主事人亦可於其後在合理可能範圍內盡早給予許可。）
9. 林小姐從未委任周先生為代理人，但多次在買家面前稱他是其代理人，並讓他帶買家參觀翠綠花園的單位。買家信賴這些表示，與周先生簽訂臨時買賣合約並支付訂金。林小姐其後想以周先生從未獲委任為由，否認這項交易。根據代理法，以下哪項描述最為正確？
主事人向第三者表示某人是其代理人，而第三者信賴該表示而與該人交易，主事人其後便被禁止否認該人的代理權，這稱為禁反言。林小姐沒有實際委任周先生，並不是可以否認的理由；訂金是否交給她本人收取，亦不影響買家對她的表示的信賴；買家無須自行查證她已作出的表示；禁反言的效力不須取得買家同意，是由她本身的表示所產生。《地產代理法律及實務研習指南》第8部分第5段所述僱主的替代責任，則基於行為在僱傭中作出，與基於主事人表示的禁反言不同。
10. 海景地產代理有限公司的營業員受林小姐委託出售其單位。他在林小姐不知情下，向買家收取一筆「安排費」並據為己有。這做法最直接違反代理人對主事人的哪項責任？
代理人是主事人的受信人，不得在主事人不知情下從交易中收取利益。營業員私下向買家收取費用，違反的正是這項責任；《防止賄賂條例》第9(1)條亦規定，代理人無合法權限或合理辯解而索取或接受利益，作為與主事人事務有關行為的報酬，即屬犯罪。個案並未涉及違反指示、欠缺技能和謹慎、轉授事務或洩露秘密。
11. 海景地產代理有限公司的營業員在洽談單位買賣時，向客戶作出有關單位的失實陳述。公司既沒有授權他這樣做，事前也不知情，客戶因而蒙受損失。根據《地產代理法律及實務研習指南》第8部分，以下哪項最為正確？
《地產代理法律及實務研習指南》第8部分第2段指出，僱員須就自己的不當行為負上個人責任；第5段指出，受僱的地產代理在商議物業買賣時向客戶作出失實陳述，即使僱主沒有授權也事前不知情，僱主仍很可能須就客戶的損失負責。所以營業員須負責，公司亦很可能須負替代責任。公司無須負責、營業員無須負個人責任、雙方均無須負責，或由監管局賠償，都與指南不符。
12. 根據《防止賄賂條例》，以下哪項是不正確的？
《防止賄賂條例》第9(4)條規定，代理人有主事人的許可而索取或接受利益，而該許可符合第9(5)條的規定，該代理人及提供利益的人均不算犯第9(1)或(2)條所訂罪行，所以「取得符合規定的許可後仍屬犯罪」的說法不正確。《防止賄賂條例》第2條把「主事人」界定為包括僱主；第9(2)條規定無合法權限或合理辯解而向代理人提供利益作為報酬亦屬犯罪；第9(3)條規定代理人意圖欺騙主事人而使用在要項上載有虛假陳述的收據，即屬犯罪；第9(5)(b)條容許在接受利益之後盡早申請及給予許可，這四項都正確。
13. 以下哪些屬於香港法律的來源？ (i) 立法會制定的條例 (ii) 依條例授權訂立的附屬法例 (iii) 法院判決所確立的普通法 (iv) 衡平法的規則 (v) 報章刊載的法律評論文章
條例由立法會制定，附屬法例依條例的授權訂立，兩者都是成文法；普通法判例和衡平法規則由法院在判決中形成，同屬香港法律的來源，所以(i)至(iv)正確。報章刊載的法律評論只是個別作者的意見，不是法律來源，所以(v)不正確；其餘組合不是遺漏了某項來源，就是包含(v)。《地產代理法律及實務研習指南》第3部分第19段和第22至23段分別提到普通法和衡平法的補償。
14. 以下哪些關於遵循先例原則的描述是正確的？ (i) 下級法院須遵循上級法院判決中的判決理由 (ii) 判決中的附帶意見對下級法院只具說服力，不具約束力 (iii) 終審法院的判決對香港所有下級法院具約束力 (iv) 裁判法院的判決對高等法院具約束力
判決理由是判決的法律基礎，下級法院須予遵循，所以(i)正確；附帶意見不是判決的必要部分，只具說服力，所以(ii)正確；終審法院處於香港法院層級的最高位置，其判決約束所有下級法院，所以(iii)正確。裁判法院是下級法院，其判決不能約束級別較高的高等法院，所以(iv)不正確；其餘組合遺漏了正確的描述，或包含(iv)。《地產代理法律及實務研習指南》第3部分第21段所述法院就土地買賣訂金水平作出的裁定，便是由判例確立、其後案件須參照的規則。
15. 根據《地產代理法律及實務研習指南》，以下哪些屬於衡平法補償？ (i) 強制履約 (ii) 禁制令 (iii) 撤銷合約 (iv) 糾正合約
《地產代理法律及實務研習指南》第3部分第22段指出，強制履約是衡平法補償，由法院酌情判予；第23段列出衡平法的其他主要補償，包括禁制令、撤銷和糾正。因此四項都屬衡平法補償，只選其中部分的組合都有遺漏。
16. 以下哪些屬於代理人對主事人所負的一般責任？ (i) 就交易涉及的法律問題向主事人提供專業法律意見 (ii) 遵從主事人的合法指示 (iii) 以合理的技能和謹慎行事 (iv) 向主事人披露所知悉的重要資料
代理人須遵從主事人的合法指示、以合理的技能和謹慎行事，並向主事人披露所知悉的重要資料，所以(ii)、(iii)和(iv)正確。代理人並非律師，一般責任不包括提供專業法律意見；遇上法律問題，應建議主事人徵詢法律意見（《地產代理法律及實務研習指南》第4部分第39段多次作此提醒），所以(i)不正確；其餘組合包含(i)，或遺漏了正確的責任。《地產代理法律及實務研習指南》第2部分第87段及第88段引述的《操守守則》亦要求持牌人按地產代理協議執行客戶的指示，並在履行職務時盡量小心和盡一切應盡的努力。
17. 以下哪些方式可以設立代理關係？ (i) 主事人與代理人的明示協議 (ii) 從雙方行為推斷的默示授權 (iii) 主事人的表示令第三者信賴，主事人因而被禁止否認代理權 (iv) 主事人事後追認未獲授權的行為
明示協議、默示授權、基於主事人表示而產生的禁反言，以及主事人事後追認，都是設立代理關係的方式，所以四項都正確；只選其中部分的組合都有遺漏。《地產代理法律及實務研習指南》第3部分第1段亦指出合約可以是明文或隱含，隱含合約可由各方的持續行為推斷，與代理關係可由明示或默示設立相類。
18. 在一般情況下，以下哪些情況會令代理關係終止？ (i) 主事人與代理人同意終止委任 (ii) 代理人向主事人表示放棄受委託的事務 (iii) 受委託的行為其後因法律改變而屬違法 (iv) 受委託出售的物業市價下跌 (v) 代理人把辦事處遷往另一地區
雙方協議終止、代理人放棄受委託的事務，以及受委託的行為其後因法律改變而屬違法，都會令代理關係終止，所以(i)、(ii)和(iii)正確。物業市價下跌和代理人遷移辦事處，都不是令代理關係終止的情況，所以(iv)和(v)不正確；其餘組合遺漏了正確的情況，或包含不正確的情況。（相類的原則見《地產代理法律及實務研習指南》第4部分第39段：雙方同意取消協議時會簽署取消協議。）
19. 根據《防止賄賂條例》第9條，以下哪些關於主事人許可的描述是正確的？ (i) 許可可以在代理人接受利益之前給予 (ii) 利益未經事先許可而已被接受的，須於其後在合理可能範圍內盡早申請及給予許可 (iii) 主事人給予許可前，須顧及申請許可的有關情況 (iv) 代理人自行簽署確認即可，無須主事人給予許可 (v) 許可可在代理人被檢控後才給予，不論相隔多久
《防止賄賂條例》第9(5)條規定，許可須在提供、索取或接受利益之前給予，或在利益未經事先許可而已提供或接受的情況下，於其後在合理可能範圍內盡早申請及給予，而主事人給予許可前須顧及有關情況，所以(i)、(ii)和(iii)正確。許可須由主事人給予，代理人自行確認不足夠，所以(iv)不正確；許可亦須盡早申請及給予，不能在被檢控後不論相隔多久才給予，所以(v)不正確。
20. 根據《地產代理法律及實務研習指南》第2部分引述的《操守守則》，以下哪些做法是正確的？ (i) 持牌人應避免將其擁有部分實益利益的物業出售或出租給客戶 (ii) 同時代表買賣雙方時，須向客戶表明同時代表雙方 (iii) 同時代表買賣雙方時，只須向賣方披露，無須向買方披露 (iv) 持牌人只要事後向客戶披露自己是物業擁有人，便可就該物業提供服務
《地產代理法律及實務研習指南》第2部分第89段指出，持牌人應避免將其直接或間接擁有部分或全部實益利益的物業出售或出租給客戶，所以(i)正確；第90段引述的《操守守則》第3.6.2段規定，同時代表買賣雙方時，須向客戶表明同時代表雙方，並向各方詳盡披露因該物業而獲得的金錢或其他實益利益，所以(ii)正確，而(iii)只向賣方披露並不足夠，是錯誤的。第89段引述的《操守守則》第3.6.1段要求避免就本身有實益利益的物業提供服務，比普通法只要求充分披露更進一步，並非事後披露便可，所以(iv)不正確。
21. 根據《地產代理法律及實務研習指南》，合約的必要元素包括以下哪項組合？
《地產代理法律及實務研習指南》第3部分指出，合約的必要元素是要約、承約、代價及建立法律關係的意圖。明文合約可採用書面或口頭形式，合約亦可以是簡單合約而非契據，所以雙方簽署的書面文件和加蓋印章的契據都不是必要元素，不能取代建立法律關係的意圖；擔保和登記同樣不是合約的必要元素，不能取代代價。
22. 根據《地產代理法律及實務研習指南》，在合約中，如一方違反屬次要條款的「保證」，無辜方可採取以下哪項行動？
保證是次要條款，違反保證時，無辜方可申索損害賠償，但不可終止合約（《地產代理法律及實務研習指南》第3部分）。能夠終止合約並申索賠償的，是違反屬主要條款的條件；由法院視乎違約影響嚴重與否來決定如何處理的，是中間條款；終止合約而不得申索賠償，以及要求另訂新合約，均沒有該部分的依據。
23. 合約訂明違約方須向無辜方支付一筆「預先議定金額」。在以下哪種情況下，該金額會被視為不可強制執行的罰款？
若預先議定金額是對損失的真正預計，會視為算定損害賠償而獲維持；若它實際上是用作阻嚇違約，便視為罰款而不可強制執行，法院會另行評定實際應付的損害賠償（《地產代理法律及實務研習指南》第3部分）。金額是否以書面訂明或經雙方簽署，並不決定它是否罰款；金額低於實際損失亦不是罰款的特徵。
24. 雙方就物業交易的條款進行商議，並協定在簽署由律師草擬的正式買賣協議之前，不存在具約束力的合約。這種商議一般稱為：
雙方協定在簽署正式買賣協議前不存在具約束力合約的商議，稱為「以合約為準」，若雙方其後未能達成一致，各方均無須承擔法律責任（《地產代理法律及實務研習指南》第3部分）。臨時買賣合約一般是可按其條款強制執行的具約束力協議，與「以合約為準」大相逕庭；算定損害賠償涉及預先議定的違約金額；部分履約涉及就不可強制執行的土地協議尋求強制履約；有條件承約則會構成反要約。
25. 根據《地產代理法律及實務研習指南》，如承約是透過信件作出，承約在甚麼時候生效？
《地產代理法律及實務研習指南》第3部分指出，透過信件作出的承約，於投遞承約信之時生效，而非要約人收到該信函之時生效。因此，要約人收到或拆閱信件、其後有否回覆確認，以至雙方是否另行訂立正式合約，均不影響承約生效的時間。
26. 根據《失實陳述條例》（第284章）第3(2)條，在並非欺詐地作出失實陳述的情況下，法庭或仲裁人考慮以損害賠償代替撤銷合約時，須顧及以下哪項？
《失實陳述條例》第3(2)條規定，聽述者有權撤銷合約時，法庭或仲裁人須顧及失實陳述的性質，以及維持合約效力或撤銷合約會造成的損失（包括對另一方的損失），認為屬公正，才可宣布合約繼續生效並判給損害賠償以代替撤銷。陳述者的資格與年期、訴訟相隔時間與費用、印花稅款額與物業市價，以及陳述者所屬機構的規模與紀錄，均不是該款所訂的考慮事項。
27. 一份合約載有條款，免除立約一方因在立約前作出失實陳述而須承擔的法律責任。根據《失實陳述條例》（第284章）第4條，該條款的效力如何？
《失實陳述條例》第4條規定，合約條款如免除或限制立約一方因在立約前作出失實陳述而可能承擔的法律責任，該條款即告無效，但如符合《管制免責條款條例》（第71章）第3(1)條所述的合理標準，則不在此限；任何人如聲稱該條款符合合理標準，須負責證明如是。因此，條款不會僅因雙方已同意而有效；舉證責任在聲稱條款合理的一方，並非由對方證明條款不合理；土地註冊處並無批准該等條款的角色；第4條適用於立約前作出的任何失實陳述，並非只限於涉及欺詐的失實陳述。
28. 根據《地產代理法律及實務研習指南》，以下哪項關於要約和承約的陳述是不正確的？
《地產代理法律及實務研習指南》第3部分指出，沉默不構成承約，要約人不能訂明受要約人如不在若干時間內拒絕要約便受合約約束，藉此將合約加諸受要約人，所以最後一項陳述不正確。其餘陳述均與該部分一致：要約可在承約前撤回但須傳達；要約可在訂明時間或合理時間後失效；附條件承約會成為反要約；要約是作出或避免作出指定行為的明確承諾。
29. 黃先生拖欠海景地產代理有限公司佣金$30,000。公司在沒有收取任何代價下同意只收$24,000，並承諾不追討餘下的$6,000。其後公司就餘下款項提出追討。根據《地產代理法律及實務研習指南》所述的代價規則，結果如何？
償還部分現有債務並不能解除餘下的債務，因為債務人並無就餘下部分付出代價，所以公司仍有權追回餘下$6,000，即使它曾作出承諾（《地產代理法律及實務研習指南》第3部分）。已同意減收、已付大部分款項，均不構成代價；追討餘款無須監管局批准；指南亦沒有「各自承擔一半」的規則。若公司是以契據作出該承諾，黃先生才可強制執行。（案例金額為虛構。）
30. 林小姐以$6,000,000向周先生購買翠綠花園一個單位，臨時買賣合約訂明訂金為$900,000。林小姐其後違約，未有完成交易。根據《地產代理法律及實務研習指南》所述法院已裁定的原則，以下哪項最能描述周先生的權利？
《地產代理法律及實務研習指南》第3部分指出，法院已裁定售賣土地的訂金金額應為購買價的10%，任何超過此金額的訂金多數會視為罰款而不能沒收；在這種情況下，如果買方違約，賣方不可保留訂金的任何部分，而必須訴諸法院，要求賠償其實際損失。本案樓價$6,000,000的10%為$600,000，訂金$900,000超過該金額，所以賣方最可能不能沒收全數訂金，也不能只保留其中10%；賣方不會自動取得額外賠償，但仍可向法院申索實際損失，並非不可申索任何損失。（案例金額為虛構。）
31. 吳小姐擬出售其單位，尚未與海景地產代理有限公司簽訂地產代理協議，但向該公司的持牌地產代理何先生查詢應開價多少。何先生沒有核對近期成交資料，便疏忽地提出明顯偏低的開價。吳小姐按其意見定價，以較低價格售出單位，因而蒙受損失。吳小姐與何先生之間並無合約關係，她能否就疏忽錯誤聲明提出訴訟？
即使雙方沒有合約關係，只要存在「特別關係」，仍可就疏忽錯誤聲明判予損害賠償：地產代理具有物業市場的特別知識，知道或理應知道客戶會依據意見行事，客戶確實依據並蒙受損失，而徵詢及依據該意見屬合理（《地產代理法律及實務研習指南》第3部分）。指南明確以客戶就開價徵詢地產代理意見為例，所以沒有合約關係、意見屬個人看法，均不能排除責任；意見是否以書面提供或是否附有書面保證，也不是該責任的條件。
32. 周先生與朱小姐口頭同意，周先生以$5,000,000把一個單位售予朱小姐。雙方沒有簽訂任何書面文件，亦沒有任何由周先生簽署的備忘錄或摘記；朱小姐尚未付款，也未入住該單位。周先生其後拒絕履行。根據《物業轉易及財產條例》（第219章）第3條，結果如何？
《物業轉易及財產條例》第3(1)條規定，除非訴訟所根據的協議或其備忘錄或摘記是以書面作出，並由被告一方或其合法授權的人簽署，否則不得就土地售賣合約提出訴訟。本案沒有書面協議或簽署的備忘錄，亦無部分履約的情況（第3(2)條保留部分履約的法律），所以朱小姐不可提出訴訟。口頭協議並非同樣可予強制執行；證人證明不能取代書面要求；該條要求的是書面及簽署，並非契據；改為申請禁制令亦繞不過第3(1)條。（案例金額為虛構。）
33. 林小姐向黃先生購買一個單位。立約前，黃先生告知單位面積為700平方呎，他是根據發展商的售樓說明書作出陳述，並一直相信屬實。林小姐入住後發現實際面積較小，並因而蒙受損失。林小姐根據《失實陳述條例》（第284章）第3(1)條索償，指黃先生作出並非欺詐的失實陳述。黃先生須證明以下哪項，方可免除該損害賠償的法律責任？
《失實陳述條例》第3(1)條規定，即使失實陳述並非欺詐地作出，作出陳述的人仍須承擔損害賠償責任，但如他證明他有合理理由相信，而且至立約時仍相信所陳述的事為真實，則屬例外。有否獲得金錢利益、是否在業務過程以外作出、陳述是否只以口頭作出，以及事後是否提出較低價格，均不是該條所訂的免責理由。
34. 以下哪些關於代價的陳述是正確的？ (i) 過去的代價不能成為代價 (ii) 代價必須與所收到東西的價值相等 (iii) 代價必須合法，且不能包括非法行為 (iv) 償還部分現有債務，並不能解除債務的餘下部分
《地產代理法律及實務研習指南》第3部分指出：過去的代價不能成為代價；代價必須合法，且不能包括非法行為；償還部分現有債務並不能解除餘下債務，因為債務人沒有付出新的代價。代價須有價值，但不必相等於收到的東西的價值，法院並不理會代價是否足夠，所以第二項陳述不正確。
35. 以下哪些是衡平法下的補償？ (i) 強制履約 (ii) 損害賠償 (iii) 禁制令 (iv) 撤銷
《地產代理法律及實務研習指南》第3部分指出，衡平法下的補償包括強制履約、禁制令（法院命令被告人停止作出某些事情）及撤銷（正式宣告撤銷合約）。損害賠償則是普通法對違約的補償方法，所以不屬衡平法下的補償。