本單元整理物業估價的基本概念：價值的定義、市場價值與承保價值、影響供求的因素、各種估值方法（比較法、投資分析法、利潤分析法、成本重置法）、土地估值（比較法、剩餘法、現金流量貼現分析法）、市場指標、銷售方式及估值報告的內容。本單元只屬地產代理資格考試的範圍，內容屬本課程的標準概念，主要依據《地產代理法律及實務研習指南》第6部分。本筆記為原創的模擬練習資料，並非地產代理監管局的官方文件。
1. 在物業估值的範疇內，「價值」一詞泛指：
《地產代理法律及實務研習指南》第6部分第5段指出，從房地產估值的角度去看，「價值」一詞泛指「市場價值」。承保價值只用於保險承保的估值（第6段）；重置成本是成本重置法的計算基礎（第11段）；買賣雙方只會在各自認為最理想的價格水平成交，所以單方的叫價或出價並不等於價值。
2. 根據國際評價準則委員會的定義，市場價值是指：
《指南》第6部分第5段列明該定義：自願的買賣雙方經適當行銷，在認知、審慎而非強迫的情況下，於估價日達成交易的估計價格。業主被迫出售或買家受壓購入，均違反「非強迫」的假設；重置成本是承保價值的基礎（第6段）；扣除發展成本及利潤後的剩餘值是剩餘法所求的地價（第13段）。
3. 若估值是用作保險承保之用，估值員需要估計的是：
《指南》第6部分第6段規定，估值是用作保險承保時，估值員無須考慮該物業的市場價值，只需估計物業被毀後重置原貌的成本，亦無須考慮土地之價值，此基礎稱為「承保價值」。租金現值總和屬投資分析法（第9段）；總發展價值屬剩餘法（第13段）；折讓價格不是承保價值的基礎。
4. 在投資分析法中，把將來各年度租金收入化為現值的基本邏輯是：
《指南》第6部分第9段指出，投資分析法的基本邏輯是錢具有時間值，在通脹下明年今天的一元比今天的一元不值錢，所以要把將來的租金收入貼現。同一段亦指出預計租金收入越高，預計資本價值越高，沒有買家會以高於租金總收入的價格購入物業；重置成本屬成本重置法（第11段）；指南並無規定市場回報率等同按揭利率。
5. 發展商因人們對建成樓宇有需求才投資買地，所以對土地的需求屬導出的需求。由此可見，土地價值的本質是：
《地產代理法律及實務研習指南》第6部分第13段指出，對土地的需求是導出的需求，土地價值的本質是一種剩餘值：從總發展價值減去發展成本及發展商本身要求的利潤後，剩餘值便是土地的價值，即發展商可用作投地的最高出價。比較值屬比較法（第7及12段）；重置值屬成本重置法（第11段）；租金值屬投資分析法（第9段）；利潤值屬利潤分析法（第10段）。
6. 與傳統剩餘法相比，現金流量貼現分析法的主要特點是：
《地產代理法律及實務研習指南》第6部分第14段指出，現金流量貼現分析法的邏輯與剩餘法沒有分別，不同的只是更重視收入與支出的現值：傳統剩餘法假設所有收入與支出均一次過付款，而現金流量貼現分析法把建築期內的收入和支出分配到實際發生的時間，再以合適的貼現率換算為同一現值標準。一次過收付、不考慮時間值是傳統剩餘法的假設，不是現金流量貼現分析法的特點；以相似地塊的成交價為基礎是比較法（第7段），而比較法評估地塊的效用有限（第12段）；以重置建築物的成本為基礎是成本重置法（第11段）；現金流量貼現分析法與剩餘法邏輯相同，仍須扣除發展成本及發展商利潤（第13段），並非只計收入。
7. 比較法的基本理念是：
《地產代理法律及實務研習指南》第6部分第7段指出，比較法以相似物業在最近期的成交價為參考，求出某物業的價值，理念是其他買家近期以某個水平購入類似物業，被估值物業的價值也應在此水平。租金現值總和屬投資分析法（第9段）；重置成本屬成本重置法（第11段）；利潤分拆屬利潤分析法（第10段）；總發展價值的餘額屬剩餘法（第13段）。
8. 為何比較法在評估一幅地塊的價值時，不能發揮應有的效用？
《地產代理法律及實務研習指南》第6部分第12段指出，比較法評估地塊時不能發揮應有的效用，因為地塊與地塊之間的特性往往不同，地契上的限制也不一樣。指南並無規定政府不容許估值員參考地塊的成交價；成交量高只會令比較法更有效（第7段），不會是它失效的原因；地塊價值受面積、地段類別、發展密度、地契條款等多項因素影響（第12段），並非只取決於建築費；香港土地供應基本上固定且相對上沒有彈性（第1及3段），不能隨需求即時增加，特性相同的地塊亦難以找到。
9. 關於香港房地產市場的供應，以下哪項陳述是正確的？
《地產代理法律及實務研習指南》第6部分第1段指出，香港整體土地供應基本上固定，填海只可令供應量稍為增加。第2段指出政府既是土地市場的監控者，亦是最大的地主，並非只是監控者；第3段指出土地供應相對上沒有彈性，房屋興建需時，發展商不能即時滿足需求，並非數星期便可建成，但供應量始終會追上甚至超越需求，樓價隨之下跌，這種興衰循環相當常見。
10. 關於估值報告內的估值日期，以下哪項陳述是正確的？
《地產代理法律及實務研習指南》第6部分第15段指出，估值日期是估值的所有假設的基礎，估值員的報告不應嘗試確立資產的未來價值，所以估值日期不會定於日後轉售的預計日期。估值的日期是估值報告一般包括的資料之一，亦是所有假設的基礎，不會在報告發出後才由估值員決定，更不是僅作編號之用；估值報告可作物業買賣、保險或按揭之用，所以估值日期並非只適用於保險。
11. 以下哪項不是影響一幅地塊的發展潛力和價值的因素？
《地產代理法律及實務研習指南》第6部分第12段列出影響地塊發展潛力和價值的因素：地塊面積（影響實用率）、地段類別（甲、乙、丙類）、發展密度、地契條款（包括批准用途）、分區計劃及其他限制，以及地段整合（相鄰地塊合併發展）。估值員收取的估值費用與地塊本身的特性及限制無關，不會影響地塊的發展潛力和價值。
12. 周先生擁有並自行經營一間酒店，現委託海景地產代理有限公司出售該酒店，並請估值員為酒店估值。按《地產代理法律及實務研習指南》，估值員最適宜採用以下哪種方法？
《地產代理法律及實務研習指南》第6部分第10段指出，利潤分析法主要應用於營運性商業物業，特別是酒店類物業，其假設是這類物業的價值取決於物業內營運業務所得利潤的高低；估值時找出經營者願意從利潤分拆作租金的比例，再配以投資分析法的資本化流程求出價值。投資分析法把物業可收取的租金資本化（第9段），而周先生自行經營的酒店沒有租金收入可直接資本化，須先按利潤分析法從營業利潤推算租金；直接比較法須有相似物業的近期成交作參考（第7段）；成本重置法只間中用於缺乏可比較物業而且很少成交的物業，例如學校（第11段）；剩餘法是土地的估值方法（第13段）。
13. 某學校校舍附近並無可比較的同類物業，也很少買賣成交。黃先生委託估值員為該校舍估值，估值員決定採用成本重置法。按成本重置法，估值員應如何得出估值？
《地產代理法律及實務研習指南》第6部分第11段指出，成本重置法只間中用於缺乏可比較的同類物業而且很少買賣成交的物業，例如學校；應用時首先計算重置原貌或原來功能的成本，再加上該地塊作為這些特別用途的價值。只計重置成本而不計土地價值是承保價值的基礎（第6段），不是成本重置法；校舍當年的原始建築費是歷史成本，並非重置的成本；地塊須按其特別用途計值，而不是按改作住宅發展時的價值；只計地塊價值而不計重置建築物的成本，則遺漏了成本重置法的第一步。
14. 業主林小姐因急需資金，在限期內以低於同區類似單位近期成交價約兩成的價格，將翠綠花園一個單位售予買家。估值員為同區另一單位估值時，應如何看待這宗成交？
《地產代理法律及實務研習指南》第6部分第5段指出，市場價值的定義假設買賣雙方在非強迫的情況下自願成交，而房地產專業界較著重「自願賣方」這個假設，因為業主在過度壓力下出售的機會較大。林小姐因急需資金在限期內以折讓價出售，並非自願賣方，所以估值員不宜直接把該成交價視為市場價值的證據，也不能據此斷定同區市場價值已下跌。承保價值以重置成本為基礎（第6段）；把成交價當作租金再除以回報率是混淆了投資分析法（第9段）；比較法以相似物業的近期成交價為參考（第7段），不應以一宗被迫出售的成交取代其他可比較成交。
15. 以下哪些關於影響房地產需求因素的陳述是正確的？ (i) 一般人認為房地產有抗衝通貨膨脹的能力，所以高通脹可引發更大需求 (ii) 國際經濟情況、戰爭等國際形勢會影響香港的經濟和房地產市場 (iii) 通縮會增加房屋需求 (iv) 傳統節日前如農曆年、聖誕節前，入市的買家一般較多
《指南》第6部分第4段指出，房地產一般被視為抗衝通脹的資產，高通脹引發更大需求，所以 (i) 正確；香港是國際大城市，國際經濟情況、戰爭等均會影響香港經濟和房地產市場，所以 (ii) 正確。(iii) 不正確：通縮會減低房屋需求。(iv) 不正確：傳統節日前不少市民離港度假、節日氣氛濃厚，較少買家入市。凡包含 (iii) 或 (iv) 的組合都不符合指南。
16. 以下哪些關於分析房地產市場走勢的指標的陳述是正確的？ (i) 土地註冊處每月收到登記的土地和樓宇買賣合約數目，是有用的指標 (ii) 政府賣地的成績（發展商的出價），很多時是市場走勢的重要指標 (iii) 股票市場的反應通常落後於其他層面的指標，所以恆生指數不能反映經濟走勢 (iv) 銀行開始收緊對房地產市場的貸款，可能是市場過熱的警號
《地產代理法律及實務研習指南》第6部分第17段列出的指標包括：土地註冊處每月收到作登記的土地和樓宇買賣合約數目、賣地成績（發展商在政府賣地時的出價）、恆生指數及銀行政策，所以 (i)、(ii)、(iv) 正確，其中銀行開始收緊對房地產市場的貸款可能是市場過熱的警號。(iii) 不正確：指南指出股票市場對經濟表現的反應通常領先於其他層面的指標，股票市場表現好一般是經濟和地產市場向好的先兆，並非落後。
17. 以下哪些關於估值報告的陳述是正確的？ (i) 估值報告可作物業買賣、物業保險或物業按揭之用 (ii) 報告可載列物業的租住權、地契條款、產權負擔，以及物業是否交吉或連租約 (iii) 估值報告無須列明估值的目的，只須列出估值結果 (iv) 估值報告通常附有位置／街道圖、單位圖則和土地查冊紀錄
《指南》第6部分第15段指出，估值報告的資料包括估值的目的（可作物業買賣、物業保險或物業按揭之用）、估值的定義、估值的日期，以及物業的重要資料（包括租住權、地契條款、業權資料、產權負擔，以及是否交吉或連租約）；報告亦通常附有位置／街道圖、單位圖則和土地查冊紀錄，所以 (i)、(ii)、(iv) 正確。(iii) 不正確：估值的目的是報告必備的資料之一。
18. 以下哪些關於香港物業出售方式的陳述是正確的？ (i) 拍賣：競投價須超出底價（如有），出價最高者才可購得物業 (ii) 拍賣：競投者每次叫價時，有約束力的買賣合約即告形成 (iii) 投標：每個入標價是一個要約，賣家接受後有約束力的買賣合約形成 (iv) 一手市場：金融風暴後，發展商一般不會委託地產代理促銷未建成的樓宇
《地產代理法律及實務研習指南》第6部分第18段指出，拍賣一般是除非競投價不超出底價，否則價高者得，所以 (i) 正確；投標中每個出價為一個要約，賣家接受某個入標價後，有約束力的買賣合約形成，所以 (iii) 正確。(ii) 不正確：拍賣官的拍賣鎚落下、代表賣方接受競投價時，有約束力的買賣合約才形成，並非每次叫價即形成。(iv) 不正確：指南指出，90年代末金融風暴後，發展商通常委託地產代理促銷未建成的樓宇。
19. 某商舖現時每年的最高市場租金為$480,000，同類商舖的市場回報率為4%。按投資分析法，以年租除以市場回報率計算，該商舖的資本價值為多少？
《指南》第6部分第9段指出，可把物業可獲取的最高市場年租除以該類物業的市場回報率，求出資本價值：$480,000 ÷ 4% = $12,000,000。$19,200 是誤把年租乘以回報率；$120,000 是除以4而非4%；$1,000,000 是誤用月租$40,000 除以4%；$12,480,000 是在資本價值之上多加了一年租金。
20. 某地塊建成住宅項目後的總發展價值預計為$600,000,000。發展成本為：建築費$250,000,000、貸款利息$30,000,000、專業人士費用$25,000,000、推廣費用及代理佣金$15,000,000；發展商要求的利潤為總發展價值的15%。按剩餘法，該地塊的價值（發展商可用作投地的最高出價）為多少？
《指南》第6部分第13段指出，地塊價值是總發展價值減去發展成本及發展商利潤後的剩餘值：發展成本共$320,000,000，利潤為$600,000,000 × 15% = $90,000,000，所以地價為$600,000,000 − $320,000,000 − $90,000,000 = $190,000,000。$205,000,000 是漏計推廣費用及代理佣金；$220,000,000 是漏計貸款利息；$232,000,000 是誤把15%利潤按發展成本計算；$280,000,000 是漏計發展商利潤。