本單元整理有效管理地產代理業務及監督營業員的重點：僱主的替代責任、管理制度及程序（核對牌照、披露利益、處理客戶款項、保障資料、直接促銷、收數公司）、打擊洗錢、與業務有關的其他條例（合夥、僱傭、平等機會），以及投訴處理。本單元只屬地產代理資格考試的範圍。本筆記為原創的模擬練習資料，並非地產代理監管局的官方文件。法律內容以2027年3月1日生效的條文為基礎；《打擊洗錢及恐怖分子資金籌集條例》近年有修訂，本單元只列出基本原則及2026年11月閱讀的現行條文，應以最新版本為準。
1. 關於僱主的替代責任，以下哪些陳述是正確的？ (i) 僱員的不當行為若是「在僱傭中」作出的，僱主須承擔替代責任 (ii) 僱主即使事前不知道僱員會作出有關行為，仍可能須承擔替代責任 (iii) 營業員即使沒有底薪，只收取佣金作為薪酬，一般仍屬僱員 (iv) 僱主承擔替代責任後，僱員無須再就自己的不當行為負上個人責任
《地產代理法律及實務研習指南》第8部分第4、5及6段指出，僱員的不當行為若是在僱傭中作出，僱主須承擔替代責任，即使僱主事前不知情亦然；第6段亦指出營業員只收取佣金，一般仍屬僱員。第2段規定僱員須就自己的不當行為負上個人責任，不會因僱主承擔替代責任而免除，所以凡包含第(iv)項的組合均不正確，而遺漏其餘任何一項正確陳述的組合亦不完整。
2. 海景地產代理有限公司聘用營業員黃先生。黃先生在與買家林小姐商議一個單位的買賣時，向林小姐作出失實陳述，聲稱該單位從無滲水問題。公司事前既沒有授權黃先生這樣做，亦不知道他會這樣做，林小姐其後因而蒙受損失。根據《地產代理法律及實務研習指南》，以下哪項是正確的？
指南第8部分第5段指出，即使公司沒有授權營業員作出失實陳述，事前亦不知情，但營業員在商議交易時是在僱傭中履行職責，並為僱主的業務利益而行事，公司很可能須就客戶的損失負責。第2段亦指出受僱的地產代理須就自己向客戶作出的失實陳述負上個人責任，所以並非只有營業員負責，營業員本人亦不能免責；沒有授權或事前不知情，均不能令公司免除替代責任。
3. 根據《地產代理法律及實務研習指南》，地產代理公司在確保僱員已領有牌照方面，應採取以下哪些做法？ (i) 在錄用應徵者之前，要求對方出示牌照以便核對 (ii) 只在僱員入職時核對其牌照一次，其後無須核對續發的牌照 (iii) 保留所有從事地產代理工作的僱員的牌照副本 (iv) 先錄用未領牌的應徵者從事地產代理工作，待其領牌後才核對牌照
《地產代理法律及實務研習指南》第8部分第9段指出，公司在錄用應徵者之前應要求對方出示牌照以便核對，並應保留所有僱員的牌照副本，所以第(i)及(iii)項正確。公司亦應確保僱員在《地產代理(發牌)規例》規定的期限屆滿前續領牌照，並要求僱員出示續發的牌照以便核對，只在入職時核對一次並不足夠，所以第(ii)項不正確；僱用並非持牌地產代理或持牌營業員的人士從事地產代理工作屬刑事罪行，不可先錄用後領牌，所以第(iv)項不正確。只有第(i)項的組合遺漏了保留牌照副本的做法，其餘組合均包含不正確的陳述。
4. 關於地產代理公司的管理制度及資料保安，以下哪些陳述是正確的？ (i) 根據《常規規例》第15條，持牌地產代理須設立妥善的程序或制度，以監督和管理其地產代理工作的業務 (ii) 公司應設有程序，確保經手物業及交易的記錄不會被前僱員暗中取去，並保存該等記錄的備份 (iii) 為方便工作，已開啟的電腦設備可暫時無人看管 (iv) 公司應設立必要的保障措施，管理由外判承包商提供的服務
《常規規例》第15條規定，持牌地產代理須設立妥善的程序或制度，以監督和管理其地產代理工作的業務，確保其僱員或其轄下的人遵守條例的條文；《地產代理法律及實務研習指南》第8部分第77段指出，公司應設有程序，確保記錄不會被前僱員及其他未經授權人士暗中取去，並保存備份；執業通告編號09-10(CR)要求地產代理設立必要的保障措施，管理由外判承包商提供的服務，所以第(i)、(ii)及(iv)項正確。指南第8部分就保障客戶個人資料所列的措施指出，已開啟的電腦設備不應無人看管，所以第(iii)項不正確，凡包含該項的組合均不正確；只有第(i)和(ii)項的組合則遺漏了外判承包商的保障措施。
5. 就持牌地產代理須向客戶披露的事項及表格1，以下哪些陳述是正確的？ (i) 持牌地產代理須向客戶披露其在有關物業所擁有的任何金錢或其他實益權益 (ii) 如持牌地產代理同時為賣家及買家行事，須告知該等客戶其如此行事 (iii) 持牌地產代理須在與賣家訂立地產代理協議之前，或買賣雙方訂立買賣協議之前（由賣家選擇），向賣家提供已填妥的表格1 (iv) 如地產代理的親屬是物業的賣家或買家，地產代理應向交易的另一方披露此事
四項陳述均正確，只列出其中部分陳述的組合均不完整。《地產代理條例》第36(1)(a)(vi)條規定，持牌地產代理須向客戶披露其對有關物業所擁有的任何金錢上的或其他實益的權益；第36(1)(a)(vii)條規定，如就某物業既為賣方又為買方行事，須告知該等客戶其如此行事（指南第8部分第11段亦有說明）。《地產代理法律及實務研習指南》第8部分第78段指出，持牌地產代理須在與賣家訂立地產代理協議之前，或買賣雙方訂立買賣協議之前（由賣家選擇），向賣家提供已填妥的表格1；第12段指出，如地產代理的親屬是物業的賣家或買家，地產代理應向交易的另一方披露此事。
6. 持牌地產代理周小姐受海景地產代理有限公司指派，代賣家黃先生出售一個單位，而買家正是周小姐的親弟。根據《地產代理法律及實務研習指南》，周小姐應如何處理？
指南第8部分第12段指出，地產代理須披露的事項不限於《地產代理條例》、《常規規例》及《操守守則》所載的事項；如地產代理的親屬是物業的賣家或買家，代理應向交易的另一方披露此事。本題買家是周小姐的親弟，交易的另一方是賣家黃先生，所以應向黃先生披露。以親屬關係並非條例列明為由而不披露，與該段相違；只向買家披露、事後通知監管局或向土地註冊處披露，亦沒有指南的依據。
7. 持牌地產代理周小姐同時代表賣家黃先生及買家林小姐。黃先生向她提供了財務狀況資料並要求保密，但周小姐得知後，認為林小姐向黃先生支付訂金可能有風險，而這項資料會影響林小姐的利益。周小姐無法在不損害雙方利益的情況下解決保密責任與披露責任的衝突。根據《地產代理法律及實務研習指南》，周小姐應如何處理？
指南第8部分第19段指出，持牌人同時代表買賣雙方時，對一名客戶的保密責任與披露可影響另一名客戶利益的相關資料的責任可能產生衝突；此時持牌人應尋求法律意見，假如無法在無損雙方利益的情況下妥善解決衝突，則應停止代表客戶。只顧保密、全數披露、要求賣家自行披露而繼續代表雙方，或交由監管局決定，均不是指南所載的處理方法。
8. 根據《地產代理法律及實務研習指南》，就地產代理公司使用個人資料作直接促銷，以下哪些陳述是正確的？ (i) 公司首次使用資料當事人的個人資料作直接促銷時，須告知該人有權要求公司停止使用其個人資料 (ii) 公司應備存「拒絕服務名單」，列出已表示不希望再收到促銷服務的人士，並在收到停止使用的要求時更新 (iii) 公司收到停止使用個人資料的要求後，可收取合理費用，才停止使用有關資料 (iv) 「拒絕服務名單」只須由管理層保存，無須分派予進行直接促銷活動的員工
《地產代理法律及實務研習指南》第8部分第25段指出，公司在首次使用個人資料作直接促銷時，須告知資料當事人有權要求停止使用；第26段指出，公司應備存「拒絕服務名單」，並在收到停止使用的要求時更新，所以第(i)及(ii)項正確。第25段亦指出，公司收到要求後須在不收費的情況下停止使用有關資料，所以第(iii)項不正確；第26段要求以最可行及快捷的方法把「拒絕服務名單」分派予所有進行直接促銷活動的員工，所以第(iv)項不正確。只有第(i)項的組合遺漏了第(ii)項，其餘組合均包含不正確的陳述。
9. 海景地產代理有限公司曾向黃先生發出直接促銷訊息，而黃先生較早前亦曾同意接收有關訊息。其後黃先生致電公司，口頭要求公司停止使用其個人資料作直接促銷。公司收到該要求後，應如何處理？
指南第8部分第25段指出，資料當事人可隨時提出停止使用其個人資料作直接促銷的要求，無論有否在較早前已給予同意；公司在收到要求後，不論該要求以口頭或書面傳達，均須在不收費的情況下停止使用有關個人資料。要求書面重新提出、收費、以較早前的同意為由繼續使用，或待促銷活動完成後才停止，均與該段不符。
10. 根據《僱傭條例》第49A條，地產代理公司作為僱主，須備存及保存一份紀錄，列明每名僱員在過去多少個月僱傭期內的工資及僱傭歷史？
《僱傭條例》第49A(1)條規定，每名僱主無論何時均須備存及保存一份紀錄，列明每名僱員在過去12個月僱傭期內的工資及僱傭歷史（指南第8部分第33段亦有說明）。6個月是第49A(2)(b)條所訂僱員停止受僱後工資紀錄仍須備存的期間，並非紀錄須涵蓋的期間；3個月、24個月及36個月均不是該條所訂的期間。
11. 海景地產代理有限公司的營業員黃先生協助買家林小姐簽訂臨時買賣合約，並須收取一筆訂金。根據《地產代理法律及實務研習指南》所載的一般原則，公司應指示持牌人如何安排訂金的支付？
《地產代理法律及實務研習指南》第8部分第20段指出，一般原則是公司應指示持牌人要求客戶在支付訂金或按金時，向賣家／業主或其律師（視乎情況而定）而非地產代理公司開立支票，所以一般情況下公司都不必代客戶處理款項。在公司必須代客戶處理款項的特殊情況下，款項須經管理層批准，並存入在認可機構開立的信託戶口（《常規規例》第12條）。向公司或營業員個人開立支票、把現金交予營業員存入營運戶口，或把訂金存入公司的一般戶口，均與該原則不符。
12. 根據《打擊洗錢及恐怖分子資金籌集條例》附表2第1條（執業通告編號23-01(CR)有引述），就法團而言，「實益擁有人」包括直接或間接地擁有或控制（包括透過信託或持票人股份持有）該法團已發行股本多少以上的個人？
《打擊洗錢及恐怖分子資金籌集條例》附表2第1部第1條（執業通告編號23-01(CR)第6段有引述）規定，就法團而言，實益擁有人包括直接或間接地擁有或控制（包括透過信託或持票人股份持有）該法團已發行股本的25%以上的個人。10%、33%、50%及75%均不是該條所訂的百分比。持牌人應識別客戶的實益擁有人，並採取合理措施核實其身分（以2026年11月閱讀的現行條文為準）。
13. 根據執業通告編號23-01(CR)，持牌人就客戶為法團而須收集的資料，包括以下哪些？ (i) 法團全名 (ii) 成立日期及所在地 (iii) 於成立所在地的註冊辦事處地址，並可接受郵政信箱地址 (iv) 所有現任董事的名稱
通告附錄D第1段列明須收集的法團資料，包括法團全名、成立日期及所在地、登記或註冊號碼、註冊辦事處地址、所有現任董事及現任股東的名稱等。同一段指出註冊辦事處地址不接受郵政信箱地址，所以第(iii)項不正確，凡包含該項的組合均不正確；只有第(i)和(ii)項的組合則遺漏了現任董事的名稱。
14. 林小姐是10歲的香港居民，沒有有效的旅遊證件，亦未領有香港身分證。她的父親代表她並陪同她，透過海景地產代理有限公司以她的名義購買一個住宅單位。根據執業通告編號23-01(CR)，持牌人核實林小姐的身分時，應如何處理？
執業通告編號23-01(CR)第2段規定，持牌人須收取文件以核實客戶資料並保留副本；就香港居民而言，未持有有效旅遊證件或香港身分證的未成年人士（即未滿18歲人士）以香港出生證明書核實，而代表或陪同該未成年人士的家長或監護人的身分亦應記錄及核實。學生證、住址證明及口頭確認均不是該段列出的文件；只取得家長的身分證而不取得林小姐本人的文件，或以未成年為由完全不核實，亦與通告不符。
15. 根據《打擊洗錢及恐怖分子資金籌集條例》附表2第20條，指定非金融業人士須就每名客戶備存其身分識別及核實文件的紀錄；這些紀錄須在與客戶的業務關係繼續期間備存，並在業務關係終止之日起計至少多少年內繼續備存？
《打擊洗錢及恐怖分子資金籌集條例》附表2第3部第20(3)條規定，就每名客戶識別及核實身分所取得的文件及資料紀錄，須在與該客戶的業務關係繼續期間備存，並在自業務關係終止的日期起計的至少5年期間內備存；有關當局或監管機構亦可藉書面通知要求備存較長的期間（第20(4)條）。1年、2年、3年及7年均不是該條所訂的最低期間（以2026年11月閱讀的現行條文為準）。
16. 根據執業通告編號08-04(CR)，從業員聘用收數公司向違約客戶追討欠款時，以下哪些做法符合通告的要求？ (i) 聘用前向違約客戶發出書面通知，但無須列明欠款金額及還款限期 (ii) 得悉法庭已向違約客戶發出破產令後，立即停止向該客戶追討欠款 (iii) 容許收數公司把追收欠款工作分判給第三者，以提高追討效率 (iv) 容許收數公司向違約客戶的親屬追討欠款，以便盡快取回款項
通告第1段規定，從業員一旦得悉法庭已向違約客戶發出破產令，須立即停止追討欠款。第2段規定，聘用收數公司前須向違約客戶發出書面通知，列明欠款金額和還款限期，所以第(i)項不正確；第3段規定聘用合約須訂明收數公司不得把追收工作分判給第三者，亦不得向違約客戶以外的第三者（包括親屬或朋友）追討欠款，所以第(iii)及(iv)項不正確。
17. 黃先生與林小姐是合夥商行「海景地產代理行」的合夥人。黃先生按慣常方式經營該商號所經營的地產代理業務時，代商號與一名供應商訂立合約；該供應商知道黃先生是合夥人，亦不知道合夥人之間對黃先生的權限設有任何限制。其後商號未能清還該筆債項。根據《合夥條例》，以下哪項是正確的？
《合夥條例》第7條規定，每一合夥人按慣常方式經營商號所經營的業務時作出的作為，對商號及其合夥人均有約束力；例外情況是該合夥人實際並無權限，而與他交易的人亦明知他並無權限，或不知、不信他是合夥人。本題供應商知道黃先生是合夥人，亦不知道其權限受到限制，例外情況不適用，故合約對商號及林小姐均有約束力。第11條規定每一合夥人須與其他合夥人共同對商號的債項及義務負上法律責任，所以黃先生亦不能免責；《地產代理法律及實務研習指南》第8部分第31段指出，合夥商行並非法人團體，合夥人須就合夥商行的債務負上無限法律責任，所以有限責任及獨立法人的說法均不正確；合約亦不會因林小姐沒有簽署而只約束黃先生。
18. 何先生、蘇小姐及鄭先生合組合夥商行經營地產代理業務，三人之間並沒有任何關於合夥人權利及責任的明訂或隱含協議。根據《合夥條例》，以下哪些陳述是正確的？ (i) 每一合夥人均可參與管理合夥業務 (ii) 合夥人可因處理合夥業務而收取合理的薪酬 (iii) 只要過半數合夥人同意，便可引入新的合夥人 (iv) 與合夥業務有關的一般事宜如有意見分歧，可由過半數的合夥人決定
《合夥條例》第26條規定，除合夥人間有明訂或隱含的協議外：每一合夥人均可參與管理合夥業務（第26(e)條）；在與合夥業務有關的一般事宜上所產生的意見分歧，可由過半數的合夥人決定如何解決（第26(h)條），所以第(i)及(iv)項正確。合夥人無權因處理合夥業務而收取薪酬（第26(f)條），所以第(ii)項不正確；未經全體現有合夥人同意，不可引入任何人為合夥人（第26(g)條），過半數同意並不足夠，所以第(iii)項不正確。凡包含第(ii)或(iii)項的組合均不正確。
19. 根據《僱傭條例》，工資須在切實可行範圍內盡快支付，但在任何情況下，最遲須在以下哪個時限內支付？
《僱傭條例》第23條規定，工資在工資期最後一天完結時即到期支付，須在切實可行範圍內盡快支付，但在任何情況下不得遲於工資期屆滿後7天支付；指南第8部分第35段亦有相同說明。14天、21天、31天及60天均較該條所訂的期限為長，不符合規定。
20. 海景地產代理有限公司的營業員黃先生在接待一名租客時，得悉對方是南亞裔人士，便以其族裔為由拒絕向他提供出租單位的服務。黃先生的做法可能違反下列哪條條例？
《種族歧視條例》第8條所指的種族，包括某人的種族、膚色、世系、民族或人種；第27條規定，向公眾人士提供服務的人拒絕向謀求獲得該等服務的人提供服務而構成歧視，即屬違法。執業通告編號03-01(CR)亦提醒，基於他人的國籍、種族或膚色而在其獲得居所方面予以較差待遇屬歧視行為，常見做法包括拒絕提供服務。《性別歧視條例》針對性別、婚姻狀況及懷孕，《殘疾歧視條例》針對殘疾，《家庭崗位歧視條例》針對須照顧直系家庭成員的情況，均與族裔無關；《不合情理合約條例》處理不合情理的合約，並非反歧視法例（《地產代理法律及實務研習指南》第8部分第54段列出四條平等機會法例）。
21. 根據執業通告編號09-07(CR)，地產代理的管理層宜採取以下哪些合理地切實可行的措施，以防止僱員進行帶有歧視性質的行為？ (i) 制定及頒布公平機會政策 (ii) 確立投訴機制程序 (iii) 只在發生投訴後才檢討有關的政策及程序 (iv) 讓僱員（包括新入職僱員）知悉有關的政策及程序 (v) 考慮委任平等機會主任
執業通告編號09-07(CR)第5段指出，根據《種族歧視條例》，地產代理僱主須對其僱員的行為負責，除非僱主證明已設法防止僱員進行該等行為，或證明僱員未獲授權；因此管理層宜制定及頒布公平機會政策、確立投訴機制程序、定期檢討政策及程序、讓僱員（包括新入職僱員）知悉該等政策及程序，並考慮委任平等機會主任，所以第(i)、(ii)、(iv)及(v)項正確。通告要求定期檢討，而不是只在發生投訴後才檢討，所以第(iii)項不正確，凡包含該項的組合均不正確；只有第(i)和(ii)項的組合則遺漏了第(iv)及(v)項。
22. 根據《地產代理法律及實務研習指南》，以下哪項不是地產代理公司設立投訴處理制度時應有的做法？
指南第8部分第82段指出，公司應設立全面而妥善的投訴處理制度，在合理時間內接受投訴個案並展開調查，調查後回覆客戶有關調查結果及公司擬採取的行動（如有）。第83段指出，公司應對投訴抱持正面態度，妥善處理投訴能改善公司形象及商譽，並節省其他途徑或法律程序抗辯所需的費用，所以視投訴為負面事件而避免處理，並不是應有的做法。